Покупка квартиры с обременением по ипотеке:

При покупке квартиры Вы можете стать участником ипотеки, не имея никаких отношений с банком. Так случается, если на недвижимость наложено обременение по причине неоплаченной ипотеки. Никакие дополнительные выплаты от Вас не потребуют, единственное условие — это сотрудничество с банком кредитором, и присутствие его представителя при совершении сделки купли-продажи. После заключения договора банк самостоятельно высчитает сумму долга, и передаст Вам имущественные права на квартиру, после чего партнёрство с банком будет завершено, а Вы станете полноправным обладателем имущества. Подробнее о нюансах покупки ипотечной квартиры — далее в статье.

Навигация по странице

Покупка квартиры обремененной ипотекой

На сегодняшний день купить квартиру может позволить себе далеко не каждый гражданин. Цены на недвижимость высоки, но, тем не менее, жить где-то нужно. Дети рано или поздно вырастают и вылетают из родительского гнезда, заводят свои семьи и детей.

Многие задаются вопросом о том, как приобрести жилье в Москве и где взять деньги. Сегодня очень остро стоит такой вопрос, как покупка квартиры с обременением по ипотеке. Стоит помнить о том, что оформление подобного рода договора требует внимательности и предоставления дополнительного пакета документации.

Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Как выглядит такая покупка?

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем. Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов.

Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект. Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу.

Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

  1. Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
  2. Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

  1. Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
  2. Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
  3. Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
  4. В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.

Проверка наличия обременения

Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто. Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество.

Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr. Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано». В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.

Обременение – это плохо или хорошо?

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется.

Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену. Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.

С сайта: https://odengah.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-obremenennoj-ipotekoj

Как купить квартиру с обременением?

Ипотека — один из самых популярных способов приобрести квартиру.

Между тем, обстоятельства не всегда складываются в пользу кредитора, и тогда приходится отказаться от ипотечной квартиры по тем или иным причинам. Это могут быть финансовые убытки в связи с семейными неурядицами, потеря трудоспособности или высокооплачиваемой работы.

Купить квартиру с обременением ипотекой — что должен знать покупатель?

Возможность купить квартиру с обременением ипотекой, которая по каким-то причинам выставлена на продажу, нередко отталкивает потенциальных покупателей. В то же время, если продумать все нюансы и свести риски к минимуму, то выиграть на приобретении такого жилья могут обе стороны.

В первую очередь, будущему владельцу необходимо узнать, не возражает ли банковское учреждение против продажи квартиры, которая вас заинтересовала.

Дело в том, что покупатель самостоятельно принимает меры по снятию обременения, и преград на пути к этой цели может возникнуть немало. Итак, следует проверить такие моменты:

  • наличие двойного залога — принимая во внимание неплатежеспособность владельца квартиры, не исключено, что она находится под залогом еще в одном финансовом учреждении, что не позволит снять обременение;
  • наличие ареста или запрета регистрационных действий с жильем — информацию об этом рекомендуется запросить в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Заказать выписку можно в Росреестре, МФЦ или через интернет;

В случае продажи квартиры с ипотекой, продавцу рекомендуется уточнить не возбуждено ли против него производство. Если имеется задолженность по кредиту или алиментам, то пристав может наложить запрет на недвижимость в любой момент.

Проверить это можно через сайт Федеральной службы судебных приставов. Кроме того, получить нужную информацию можно обратившись по месту жительства или нахождения квартиры.

  • Точность при расчете средств — покупателю следует проверить, включены ли в платеж по ипотеке, которую ему полагается погасить, суммы просрочек и штрафов. Банк может включить эти суммы в общий долг, проинформировав стороны едва ли ни в последний момент. При этом убытки, в случае чего, ложатся на плечи покупателя.

Можно ли купить квартиру с обременением без риска?

Приобретение ипотечного жилья должно быть просчитано до мелочей и тогда вопрос: «можно ли купить квартиру с обременением без риска?», перестанет быть актуальным.

Чтобы обезопасить себя, покупатель может арендовать банковские ячейки. В одну из них будет помещена сумма, покрывающая обременение. В другую ячейку помещается остаток денег, которые продавец получит только в конце сделки.

После оплаты долга кредитная организация получает свою часть денег и выдает справку о том, что задолженность снята. Кроме того, продавцу выдается закладная на жилплощадь, подтверждающая отныне отсутствие долга. Вместе с письмом из банка, закладную продавец предоставляет в Росреестр, после чего обременение снимается.

Избавившись от долга, продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и право собственности на жилплощадь переходит к новому владельцу. Только после этого продавец получает вторую часть денег, хранившихся в другой ячейке.

Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?

Еще одним вариантом, который можно рассматривать, является приобретение квартиры у кредитной организации. И если вы задаетесь вопросом: «Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?», отметим — это один из наиболее безопасных вариантов!

Залоговое жилье становится собственностью финучреждений через суд. У большинства банков, чья деятельность связана с ипотекой, имеется база залоговых квартир. Их стоимость, как правило, ниже рыночной. В рамках судебного процесса, оценочная комиссия может поставить на реализацию объект с хорошей скидкой — до 15%.

Приобретая залоговую квартиру у финансового учреждения, вы будете иметь дело с юридическим лицом. Как известно, банки проверяются различными контролирующими органами, поэтому риски здесь минимальны.

Итак, если вы решились стать покупателем подобного жилья, то подписываете с банковским учреждением предварительное соглашение о покупке квартиры. Данный документ заверяется нотариусом в присутствии трех сторон, после чего банк предоставляет ячейки.

В одной из их будут лежать деньги для погашения ипотечного кредита, а во второй — для продавца. Если все в порядке, продавец и покупатель заключат договор купли-продажи, после чего зарегистрируют права нового владельца в Росреестре.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Еще одним способом приобрести залоговое жилье, является покупка его в ипотеку. При этом происходит смена одного заемщика на другого. В таком случае, задолженность с прежнего хозяина снимается и накладывается на нового владельца ипотечного жилья.

Стоит отметить, что переоформить ипотеку не так просто, как кажется на первый взгляд. Для приобретения такой квартиры, ваша кредитная история должна быть безупречной, а уровень дохода достаточным для погашения ипотеки в последующем.

С сайта: http://www.domostroynn.ru/statyi/instrukcii/kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem

Покупка квартиры с обременением

Выходя на рынок недвижимости, покупатель, не имеющий специальных знаний о том, как проверить квартиру при покупке, может попасть в затруднительную ситуацию или угодить в руки мошенникам. Потенциально опасная сделка – покупка квартиры с обременением.

Наличие обременения на квартиру означает, что собственник не может распоряжаться своим имуществом, а права на нее принадлежат другому физическому или юридическому лицу. Как снять обременение зависит от того, чем оно обусловлено.

Существующие виды обременения жилой недвижимости

Ипотека

Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, до погашения долга принадлежит банку. Собственник ипотечной квартиры не может продать ее без согласия кредитора.

Тем не менее, на рынке часто встречаются объявления о продаже залоговых квартир. И иногда покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать довольно выгодным приобретением, ведь чаще всего цена на такое имущество ниже, а качество лучше: банк не каждую квартиру примет в залог, а его сотрудники точно знают, как проверить, соответствует ли недвижимость требованиям законодательства и заявленной стоимости.

Приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке можно двумя способами:

  1. Освободить недвижимость от задолженности перед банком, выплатив остаток по кредиту, после чего провести стандартную сделку купли-продажи. Для этого лучше воспользоваться двумя банковскими ячейками. В одной будет сумма на погашение кредита, в другой – остаток стоимости квартиры. Сначала продавец погашает кредит с помощью средств покупателя из первой ячейки (составляется предварительный договор купли-продажи для минимизации рисков). Затем, при наличии новой выписки из ЕГРП об отсутствии обременения, проводится сделка, по результатам которой продавец получает руководство, как снять деньги из второй ячейки.
  2. Переоформить ипотеку на себя. Для этого необходимо одобрение банка, выдавшего кредит. При наличии положительной кредитной истории и достаточного уровня дохода, банк препятствовать не будет, и все обязательства по уплате долга перейдут на нового владельца, а квартира останется в обременении банка. Скрыть нечистую кредитную историю не удастся, так как проверить это не составит труда у любой кредитной организации.

Возможный негативный исход при покупки квартиры с обременением по ипотекеКвартира с обременением может продаваться и по договору переуступки прав. Например, при участии в долевом строительстве, пока дом не сдан, собственность оформить нельзя, а ипотеку оформить можно.

В договоре должен быть отражен факт обременения со всеми условиями, а также согласие нового дольщика эти условия выполнять. После сдачи дома квартира перейдет в залог к банку, выдавшему кредит на ее приобретение.

Рента

Приобретая квартиру, обремененную договором ренты, важно знать, что недвижимость может быть продана, только если согласен рентополучатель, а платить ренту придется новому владельцу.

При нарушении условий ренты, квартира будет возвращена рентополучателю, а продавца и покупателя могут обязать выплатить компенсацию за причиненный ущерб. Так как снять все ограничения по договору ренты и стать собственником можно только после смерти рентополучателя, нужно оценивать риск внезапного появления наследников.

Арест

Купить квартиру, находящуюся под обременением в виде ареста службой судебных приставов нельзя до момента полного погашения долга и снятия ареста. Даже проведенная обманным путем сделка такого рода будет аннулирована.

Имущество арестовывается судебными исполнителями по многим причинам, даже за долги по оплате коммунальных услуг. Главное, собственник не может продать квартиру, находящуюся под арестом, пока все требования суда не будут выполнены. Однако, не все граждане нашей страны чтут закон: квартира может быть продана обманом невнимательному клиенту.

Как снять обременение после покупки арестованной квартиры? Никак. В процессе регистрации права выяснится, что недвижимость под арестом, сделка аннулируется. Стать владельцем этой жилплощади можно лишь после уплаты долгов продавцом.

Прописка

Некоторые категории лиц нельзя выписать из квартиры, не предоставив им иного жилья. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды и старики.

Если таких людей выписали, обойдя закон, а квартиру продали, при обращении в суд их восстановят в праве на проживание в данной квартире, даже если они не являются собственниками недвижимости. Как проверить наличие не выписанных из квартиры граждан? Запросить в управляющей компании подробную выписку из домовой книги.

Аренда

Если на момент продажи квартира сдается, квартиросъемщики вправе проживать там до истечения срока договора аренды. Требования покинуть жилище раньше указанной в договоре даты будут неправомерны.

Если квартира находится в доме, который признан ветхим или находящимся в аварийном состоянии, продажа ее запрещена по закону.

Материнский капитал

Покупка квартиры, обремененной материнским капиталом, также имеет ряд особенностей. Когда материнский капитал используется для улучшения жилищных условий, несовершеннолетние дети обязательно должны быть среди собственников новой жилплощади.

Существует ряд нюансов при покупке квартиры, обремененной материнским капиталомДля продажи недвижимости с правом собственности несовершеннолетних детей требуется подобрать другое жилое помещение, приобретение которого будет осуществляться одновременно с продажей обремененной квартиры, ребенок также оформляется собственником жилья.

Только если органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры, при оплате которой использовался материнский капитал, с одновременной покупкой нового жилища, и оно будет оформлено на детей, сделка состоится.

Как проверить квартиру на обременение при покупке

Приобретение недвижимости – это всегда определенные риски. Одно дело, когда осознанно идешь на сделку с обремененным жильем, другое – когда получаешь такой сюрприз после покупки. Во избежание проблем и вопросов: как снять обременение впоследствии, важно знать, как проверить чистоту квартиры перед сделкой.

Для этого требуем наличие у продавца следующих документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (при наличии кадастрового паспорта не обязателен);
  • выписка из ЕГРП. Ее следует внимательно изучить.

Внимательно проверяйте все, предоставляемые собственником, документы.

В первичной беседе стоит выяснить у продавца, при каких обстоятельствах была куплена им данная квартира, использовались ли материнский капитал или ипотека при покупке, оплачены ли коммунальные счета, была ли перепланировка. При переходе к сделке обязательно проверяем по документам все сказанное продавцом.

Порядок действий для проверки на наличие ограничений по продаже недвижимости:

  1. Запросить справку из ЕГРП об отсутствии либо наличии обременений.
  2. Проверить историю произведенных ранее действий с данной квартирой (соответствующие документы также можно заказать в ЕГРП).
  3. Если в квартире производилась перепланировка, нужно удостовериться в ее законности.
  4. Проверить у нотариуса наличие или отсутствие генеральной доверенности на квартиру.
  5. Попросить у продавца справку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет прописанных лиц, в том числе, временно. Особенно, если при покупке был использован материнский капитал.
  6. При наличии наследников, нужно убедиться в отсутствии притязаний на жилплощадь и нотариально это заверить.
  7. Если квартира была куплена в браке, требуется согласие на продажу от обоих супругов.
  8. Наличие неоплаченных счетов по жилищно-коммунальным услугам может доставить неприятные разбирательства после сделки, поэтому делаем запрос в ЖКХ.

Как снять обременение после покупки квартиры

Снятие обременения по ипотеке происходит только при полном расчете с кредитором. Закладную на квартиру и документ о погашении задолженности получаем в банке.

Также в банке заверяем заявление от всех собственников недвижимости о том, что ограничения сняты. Прилагаем паспорта, квитанцию об оплате гос. 2 договора: купли-продажи и кредитный, копии прилагаемых документов.

Теперь можно отправляться в регпалату, присутствовать должны все собственники данной квартиры. При отсутствии проблем с документами обременение снимут в течение 3 дней, а новое свидетельство будет на руках в течение 30 дней.

Приобретение долгожданных квадратных метров – непростое и ответственное занятие.

Прежде чем решиться на такую сделку, важно изучить, как проверить квартиру на наличие долговых обязательств и главное, как снять имеющееся обременение после покупки. Внимательное изучение документов и консультация с компетентным юристом помогут минимизировать возможные риски, и тогда даже покупка квартиры с обременением пройдет с максимальной выгодой для обеих сторон.

С сайта: http://ipoteka.zone/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Продажа квартиры с обременением

Продать квартиру с обременением вполне законно, однако заключать такую сделку нужно с соблюдением установленных законом требований. Переход права собственности на нового владельца в полном объеме происходит только при снятии обременения, в противном случае права нового собственника могут быть ограничены.

Обязательной стороной договора купли-продажи обремененной квартиры, помимо продавца и покупателя, является третье лицо — им может выступать банк, судебный орган, получатель ренты и др. В самом договоре при этом в обязательном порядке указывается наличие имеющегося обременения на квартиру.

В составе права собственности законом могут ограничиваться и права владения, пользования и распоряжения собственника жилым помещением — как в целом, так и по отдельным видам прав.

К самыми распространенным видам обременений относятся: ипотека, аренда жилого помещения, рента с пожизненным содержанием, арест судебными приставами и т.д.

  • Указанные ограничения подлежат государственной регистрации, и при желании покупатель может обратиться в Росреестр для получения нужных сведений о квартире.
  • Чаще всего, квартиры с такими ограничениями продаются по сниженной цене, и подобная покупка позволяет сэкономить.

Что такое обременение (ограничение) права собственности на квартиру

В ранее действующем Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» давалось определение обременения — это установленное в законном порядке условие или запрещение, стесняющее правообладателя на осуществление права собственности.

Например:

  • при ипотеке налагается ограничение на распоряжение имуществом собственника;
  • при аренде обременение состоит в ограничении собственника квартиры (арендодателя) в праве пользования данной недвижимостью, которое переходит арендатору.

При продаже квартиры продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременения и передать имущество свободным от прав требования третьих лиц — за исключением случаев, при которых покупатель сам соглашается на покупку квартиры с обременением (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Гражданским законодательством установлено, что обременения на квартиру подлежат государственной регистрации в уполномоченном органе — Росреестре (ст.8.1 ГК РФ,  ст. 131 ГК РФ).

Запись об обременении права собственности на недвижимое имущество в обязательном порядке вносится в ЕГРП и ранее отображалось в свидетельстве о государственной регистрации в строке «Существующие ограничения (обременения) права», а теперь в соответствующей выписке из реестра регистрирующего органа.

Виды обременений на квартиру

Основными видами обременений являются:

  • ипотека;
  • арест имущества (как способ взыскания по долгам собственника);
  • рента c пожизненным содержанием;
  • доверительное управление;
  • принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры;
  • сервитут (относится к земельным участкам).

Наиболее распространенные из них будут рассмотрены ниже.

Обременение возникает:

  1. заключении договора (по воле правообладателя);
  2. по решению суда (против воли правообладателя).

Такие обременения подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

К нерегистрируемым ограничениям относятся:

  • право наследования;
  • преимущественное право выкупа доли и др.

Ипотека в силу закона

Согласно федеральному закону «О залоге недвижимости», предусматриваются 2 вида ипотеки:

  1. в силу закона;
  2. в силу договора.

Ипотека в силу закона устанавливается независимо от желания сторон после наступления предусмотренных законодательством обстоятельств. Наиболее распространенные случаи возникновения такой ипотеки:

  • покупка или строительство жилья в рассрочку или с использованием средств, привлеченных по кредитному договору или договору займа (с банком, микрофинансовой организацией, кредитным потребительским кооперативом и др.);
  • возникновение обязательств по закладной;
  • рента.

Ограничение на квартиру регистрируется в течение 5 рабочих дней одновременно с регистрацией права собственности. При этом государственная пошлина за регистрацию договора не взимается.

  1. В полученном свидетельстве о праве собственности при этом указывается, что квартира обременяется «ипотекой в силу закона».
  2. Когда долг перед кредитором погашен, по его заявлению обременение снимается, и владельцу квартиры следует оформить новое свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП — по новым правилам) без обременения. При этом в графе «Существующие ограничения права» Росреестр указывает: «не зарегистрировано».

Арест имущества как обременение носит сложный характер, так как:

  • это ограничение в чистом виде, и его снятие происходит только путем устранения причин его возникновения;
  • налагается характерным только для него определенным кругом лиц (суды, правоохранительные органы, судебные приставы);
  • арест может являться запретом двух видов:
    • полным — запрещается любого рода распоряжение имуществом (продажа, мена, дарение, рента, аренда, залог и т.д.);
    • частичным — запрещается пользование;
  • применяется либо как мера наказания, либо предупреждение за взыскание имущества.
  • На снятие ареста установлены достаточно категоричные требования — навстречу владельцу арестованного имущества приставы или судебная система не пойдут, так как они действуют только в рамках закона.

    Для продажи арестованной квартиры предварительно нужно получить разрешение органа, наложившего арест — а сделать это можно только путем снятия ареста (к примеру, выплатой долгов), иначе она будет продана на торгах за невысокую цену.

    • Если обременение было наложено на квартиру судебными приставами, перед продажей квартиры необходимо обратиться в ФССП, взять постановление с указанием суммы задолженности — и выплатить ее.
    • Предварительно следует оповестить покупателя об обременении, и в процессе продажи квартиры заключить предварительный договор купли-продажи с условием, что основной договор будет заключен непосредственно после снятия ареста.

    Такое обременение распространено в тех случаях, когда собственником квартиры является пожилой человек либо инвалид без наследников.

    Суть договора ренты с пожизненным содержанием заключается в том, что лицо, оказывающее уход за собственником, получает право собственности на квартиру (ст. 601 ГК РФ), в результате чего и может ей распоряжаться (ст. 604 ГК РФ).

    • Следует учитывать, что продать такое жилье рентоплательщик вправе только с согласия получателя ренты (собственника), которое должно быть нотариально удостоверено, чтобы впоследствии можно было документально подтвердить соблюдение всех условий сделки.
    • Если продажа все же состоялась, обязанность по содержанию рентополучателя переходит на нового владельца квартиры.

    Фактически, такая квартира считается обремененной до конца жизни получателя ренты.

    Ограничения при аренде квартиры

    Договор аренды или найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Поэтому об обременении такого рода можно будет узнать, заказав выписку на квартиру из ЕГРП в Росреестре.

    Суть ограничения при аренде (найме) квартиры случае заключается в том, что собственник не может в полной мере фактически владеть и пользоваться своим жилым помещением. Арендатор (наниматель) жилья имеет право проживать в нем до окончания установленного в договоре срока.

    Это положение в некоторой мере создает трудности в продаже квартиры, так как в этом случае:

    • переход права собственности на нового владельца не влечет за собой изменение договора аренды или найма жилого помещения, и тем более — его расторжение (ст. 675 ГК РФ);
    • после продажи квартиры ее наймодателем становится новый владелец вследствие ранее заключенного договора найма.

    Если договором аренды предусмотрено условие об одностороннем порядке расторжения договора собственником, то он обязан об этом предупредить нанимателя жилого помещения за 3 месяца до конца срока действия такого договора.

    Если у продавца нет возможности отложить сделку на указанный срок, в договоре купли-продажи будет необходимо просто указать на наличие обременения в виде аренды жилого помещения.

    Ограничения на продажу квартиру с детьми

    Если в жилом помещении в составе собственников или проживающих имеются несовершеннолетние дети, его продажа как таковая юридически не будет являться сделкой с обременением.

    Однако в этих случаях сделка оформляется с учетом ряда дополнительных требований:

    • Наличие несовершеннолетних собственников указывает на обязательное требование закона: родители и опекуны не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества своих детей или подопечных (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
    • Если несовершеннолетний не является собственником жилого помещения, а только прописан в нем, то в случае выписки из квартиры с целью последующей продажи его будет необходимо прописать по новому месту жительства.

    Без выполнения этих требований сделка может быть оспорена в суде любой заинтересованной стороной.

    Из приведенных выше примеров видно, что обременение как таковое не является препятствием для возможности заключения сделки купли-продажи квартиры. В частности, покупатель может осознанно идти на приобретение жилья, обремененного требованиями третьих лиц.

    В противном случае для собственного успокоения покупатель может самостоятельно проверить наличие обременения на квартиру, которую он желает приобрести:

    • Самый простой вариант — узнать данную информацию из свидетельства о праве собственности, попросив продавца предъявить его.
    • Также эти данные можно самостоятельно узнать в выписке ЕГРП, запросив ее в Росреестре. Для этого необходимо:
      1. заполнить заявление;
      2. знать адрес интересующей квартиры;
      3. оплатить госпошлину.

    Обратиться в Росреестр для получения выписки из ЕГРП можно следующими способами:

    • лично:
      1. непосредственно в Росреестр;
      2. через МФЦ;
    • в электронном виде:
      1. Портал госуслуг;
      2. сайт Росреестра.

    Для более детальных сведений покупатель вправе потребовать от продавца расширенную выписку из ЕГРП, которую может запросить только собственник жилья. Эта выписка содержит в себе подробные данные обо всех правообладателях и ранее совершенных сделках с недвижимостью.

    После того, как выписка получена, следует проверить документы владельца квартиры на соответствие содержащимся в ней данным.

    Как продать квартиру с обременением

    Обремененные квартиры являются не самыми востребованными на рынке недвижимости. Связано это с тем, что при оформлении сделки купли-продажи возможно сокрытие продавцом некоторых фактов и возникновение сложностей для покупателя.

    Пример

    Владелец квартиры скрыл от покупателя факт наличия лиц, имеющих право на проживание в продаваемом жилом помещении (лицо, служащее в армии или отбывающее наказание в местах лишения свободы и т. В случае востребования указанными лицами восстановления их в праве пользования квартирой, сделка будет признана недействительной в судебном порядке, в результате чего новый владелец может лишиться и купленной квартиры, и уплаченных за нее денег.

    Для предотвращения таких сложностей при продаже квартиры с обременением Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязанность продавца предупредить покупателя о наличии обременений. Тогда при честной сделке обременение либо вообще полностью снимается, либо же переводится на покупателя с его предварительного соглашения.

    Следует отметить, что если дом признан аварийным и подлежит расселению, то продажа квартир в нем вообще запрещена. Если же дом является памятником культуры, на владельцев налагается обязанность по сохранению внешнего вида дома и его регулярному ремонту.

    Снятие ограничений перед продажей

    Для того, чтобы новый владелец имел полное право собственности на квартиру, с нее необходимо снять обременение.

    1. В случае ипотеки в силу закона обременение снимается с согласия банка после проведения предусмотренных в договоре расчетов, после чего изменения по праву собственности регистрируются в Росреестре.
    2. При обременении в виде аренды снятие происходит путем расторжения договора с нанимателем жилого помещения.
    3. Арест как ограничение права собственности на имущество снимается только судебными органами и после выполнения владельцем арестованной недвижимости обязательств, предусмотренных постановлением судебного пристава.
    4. Снять с квартиры такое обременение, как рента с пожизненным содержанием, можно только путем переселения иждивенца (с изменением его прописки) по новому месту жительства, не ухудшающему условий его проживания. Рента прекращает свое действие естественным путем в случае смерти ее получателя.

    Перевод обременения на покупателя

    Законом предусмотрено такое понятие, как «право следования»: при смене собственника недвижимости обременение автоматически переходит на него — независимо от того, есть ли в договоре купли-продажи особое указание на переход прав.

    В связи с этим и возникает обязанность продавца не скрывать наличие обременений. Если покупатель согласен на такую покупку, то сделка будет заключена с переводом на него дополнительных обязательств.

    • Если была приобретена квартира, обремененная договором ренты, иждивенец, проживающий в такой квартире, вправе требовать от нового владельца исполнения условий рентного договора. В противном случае сделка купли-продажи может быть расторгнута и обязанности по содержанию иждивенца снова перейдут на предыдущего рентодателя.
    • Если договор аренды при смене собственника не расторгался, то права и обязанности арендодателя переходят на нового владельца по ранее заключенному договору аренды.
    • Когда квартира находится в обременении по ипотеке в силу закона, а у покупателя не имеется достаточной суммы (квартира приобретается в рассрочку), то при государственной регистрации перехода права собственности в свидетельстве будет указано такое обременение.

    Основное требование, отличающее такую продажу от обычной сделки, — перед заключением договора покупатель должен быть проинформирован о наличии обременения.

    • В зависимости от особенностей имеющихся ограничений должны выполняться все условия для того, чтобы квартира могла быть продана (к примеру, получение разрешения кредитора на продажу, органов опеки и т.д.).
    • При наличии зарегистрированных лиц в продаваемой квартире, в договоре купли-продажи должно быть прописано условие о сроке, в течение которого данные лица должны выписаться из нее.
    • Если же обременением является ипотека — в обязательном порядке залогодержатель указывается в тексте договора.

    Таким образом, в договоре купли-продажи обязательно должно указываться, что квартира продается с обременением с обозначением его вида. Наличие либо отсутствие обременения на квартиру, как правило, подтверждается выпиской из ЕГРП — ее также следует приложить к договору.

    Сам договор купли-продажи составляется в трех экземплярах:

    • для покупателя;
    • для продавца;
    • для Росреестра.

    В тех случаях, когда это необходимо, еще один экземпляр составляется для учреждения, которое дало согласие на совершение продажи.

    Риск покупки квартиры с обременением

    Покупая недвижимость с обременением, следует учитывать тот факт, что продавец может иметь ограниченные права по распоряжению своим имуществом. Если существуют другие понравившиеся предложения о покупке квартиры, либо для покупателя нежелательна сделка с юридически проблемной квартирой, то стоит сразу отказаться от покупки квартиры с обременением.

    • Распространенной является ситуация, когда квартира продается с прописанными лицами, имеющими право на проживание в ней. Поскольку проживание с посторонними лицами не всегда является возможным, разрешить эту ситуацию можно будет только в судебном порядке.
    • Приобретая квартиру с обременением в виде ипотеки (при покупке в рассрочку или с привлечением заемных средств), возможна другая ситуация: сделка заключена, деньги выплачены, но обременение не снято. И если новому владельцу спустя несколько лет захочется продать жилье, придется искать залогодержателя для снятия имеющегося обременения.

    Рискованной является покупка квартиры, которая обременена рентой: рентополучатель в любой момент может отменить сделку, если обязательства по его содержанию не выполняются.

    С сайта: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kvartiry-s-obremeneniem/

    Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка

    Покупка залоговой недвижимости является выгодным мероприятием, поскольку в большинстве случаев речь идет о продаже квартир с заниженной стоимостью. Дисконт образуется за счет желания банка скорее продать заложенную квартиру, чтобы вернуть деньги по кредиту. Ведь чаще всего залог – это обеспечение по ипотечной ссуде, именно так квартира может стать собственностью кредитной организации.

    Покупка квартиры под залогом

    Продавцом в такой сделке может выступать то лицо, которое купило эту квартиру в ипотеку, но не смогло вовремя погасить заем. Покупатель заключает договор купли-продажи именно с ним.

    Второй вариант купли-продажи заключается в заключении договора с банком, так как после дефолта заемщика недвижимость уже перешла по договору в его собственность. Оба варианта имеют свои риски, и нельзя сказать, что какой-либо из них менее рискован, хотя принято считать, что сделка с физическим лицом всегда более рискованна.

    Обычно схема продажи залоговой квартиры заключается в том, что заемщик, купивший в ипотеку квартиру, предлагает покупателю погасить за него остаток по ипотеке, а ему на руки отдать остаток от суммы продажи квартиры.

    Но при согласии банка, сделка может быть оформлена и другим путем, когда банк соглашается переоформить договор ипотеки и договор кредитования на покупателя.

    Вариантов мошеннических схем в данном случае достаточно много. Продавец может заключить с несколькими потенциальными покупателями договор о задатке, а потом продать только одному.

    Снимая залог с квартиры за свой счет, покупатель рискует столкнуться с тем, что продавец передумает продавать свою квартиру, взыскивать деньги придется очень сложным путем с банка. И это только самые очевидные схемы мошенничеств.

    Покупка квартиры в залоге у банка

    Следует признать, что покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, через совершение сделки купли-продажи с самим банком, выглядит более надежно. В роли продавца выступает солидная организация, которая не исчезнет в неизвестном направлении. В действительности же риски и при такой схеме купли-продажи имеются и немалые.

    В процессе оформления документов, банк может обанкротиться, точнее у него будет отозвана лицензия ЦБ РФ на право совершать банковские операции. В такой ситуации покупателю придется иметь дело с теми, кто возьмет на себя управление делами обанкротившейся организации. В итоге процесс покупки может растянуться на неопределенный срок.

    Также следует иметь в виду и то обстоятельство, что в распоряжение банка залоговая квартира попадает после решения суда. Именно это обстоятельство в итоге приводит к тому, что цена на нее становится ниже рыночной. Банк стремится избавиться от актива с дурной кредитной историей. Скидка может достигать 10% от оценочной стоимости.

    Не стоит в случае приобретения залоговой недвижимости целиком полагаться на репутацию банка или общее мнение о нем. Всегда стоит привлечь к сделке юриста, который внимательно изучит все нюансы сделки и поможет покупателю защитить свои интересы. Помните: на стороне банка штат квалифицированных юристов, в задачу которых входит блюсти интересы кредитной организации.

    С сайта: https://kreditipo.ru/pokupka-kvartiry-v-zaloge/

    Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

    Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу.

    Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка. Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

    При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

    Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

    Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

    В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца.

    Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

    Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца.

    Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

    В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка.

    Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

    Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

    После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры.

    Как продать квартиру в ипотеке?

    В современной банковской практике такой вид сделки не проводится.

    Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору). Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

    Покупка квартиры с обременением ипотекой Сбербанка

    Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

    Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка.

    Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

    Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

    В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски.

    Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

    Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

    Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк.

    В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

    Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации.

    Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

    Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи.

    Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

    Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

    Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

    1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
    2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
    3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
    4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

    Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры. Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок.

    Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи. Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

    С сайта: https://www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872

    Как продать ипотечную квартиру — способы быстро избавиться от ипотеки

    Некоторые граждане, купившие долгожданную квартиру в кредит, через время не могут осуществлять ежемесячные платежи по разным причинам, либо понимают, что 20ти метровая однушка совсем не подходит для семьи из пяти человек, а может быть ситуация на рынке так кардинально поменялась, что ипотечная квартира выросла в цене в два раз и велик соблазн продать её и заработать, и в итоге заемщик решается продать жилье.

    Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.

    Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» под редакцией от 7. 05.2013 года № 102-ФЗ, у заемщика есть право использования заложенного имущества. .

    В его обязанности также входит содержание имущества в надлежащем виде. Продажа третьим лицам или утрата является незаконным действием, что защищает банк, выдавший ипотечный кредит, и согласно ст. 301-303 ГК РФ отчуждение возможно лишь в пользу банка, являющегося залогодержателем. Однако, существуют ситуации, когда банк может пойти навстречу заемщику и выдать разрешение на продажу квартиры, находящейся в ипотеке.

    Почему продают ипотечные квартиры?

    Существует несколько причин, по которым у ипотечного заемщика может возникнуть желание или необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка:

    • Потеря дохода, требующегося для осуществления регулярных платежей.
    • Желание получить доход (заработать) на ипотечном жилье.
    • Необходимость в покупке жилья с большей площадью.

    Давайте подробно рассмотрим эти причины и способы, с помощью которых можно «избавиться от ипотеки»:

    Продажа ипотечного жилья по причине падения платежеспособности

    В сегодняшних экономических реалиях никто из российских заемщиков не застрахован от потери работы и, следовательно, стабильного денежного дохода. Никто не знает, что будет через несколько лет, а финансовые прогнозы не всегда оправдывают ожидания.

    А обязательные платежи по ипотечному кредиту необходимо уплачивать строго раз в месяц, четко в срок и в полном объеме, причем житейские неурядицы потребителя никого не волнуют. И когда наступают непредвиденные ситуации, у заемщика вполне предсказуемо и естественно возникает желание продать квартиру в ипотеке, чтобы сразу выплатить все долги перед банком.

    Продажа ипотечной квартиры с целью заработать на возросшей цене

    Многие граждане покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства по сравнительно низким ценам. Когда строительство дома уже полностью завершено, то цена на недвижимость возрастает в разы, а в некоторых ситуациях «с головой» покрывает расходы на ипотечный кредит.

    Если с самого начала заемщик, являющийся участником долевого строительства, ставит перед собой цель получить прибыль, то ему желательно продать недвижимость до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это вызвано тем, что переоформить договор цессии не составит особого труда в отличие от получения необходимого пакета документов на готовое жилье, введенное в эксплуатацию.

    Есть исключительные случаи, когда жилье в строящемся доме уже не требуется (гражданин, например, получил наследство или приобрел другое жилье), поэтому заемщик решает продать квартиру в ипотеке, причем с финансовой выгодой.

    Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

    Продать ипотечную квартиру для улучшения жилищных условий

    Возьмем пример из жизни: заемщики (молодая семья) получают повышение и денежную прибавку, у них рождаются дети, и приобретенная в ипотеку квартира теперь становится для них маленькой. Заемщики из этой категории задумываются, как продать квартиру в ипотеке и купить жилье, устраивающее семью по квадратуре.

    В ситуации, когда финансовый доход семьи позволяет приобрести другое жилье в кредит, банк не запрещает взять еще одну ипотеку только в том в случае, если семья будет регулярно осуществлять обязательные платежи по двум долгосрочным кредитам. Но данный вариант предусматривает первоначальный взнос.

    Способы как продать ипотечную квартиру

    Вы можете продать квартиру в ипотеке, используя несколько вариантов:

    1. Самостоятельный поиск покупателя и продажа залоговой квартиры — когда покупатель будет найден, банк заключает соглашение в письменном виде с покупателем о дальнейшей покупке ипотечной квартиры. Будущий владелец квартиры полностью рассчитывается по ипотечному кредиту, после чего продавцу-заемщику выдается справка об отсутствии задолженности. Затем заемщик может сам снять обременение с квартиры.
    2. Досрочное погашение ипотечного кредита — заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов приобрести жилье с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, требующуюся для досрочного погашения ипотечного кредита.
    3. Передача (продажа) обязательств по ипотечному договору — заемщик может найти покупателя, который тоже планировал приобрести квартиру в кредит. Банком предусмотрена схема перекредитования, механизм которой применяется в таких ситуациях.
    4. Продажа ипотечной квартиры с помощью залогодержателя (банка) — будущий владелец квартиры (покупатель) на две депозитные ячейки вносит две суммы – одну для досрочного погашения ипотечного кредита, а вторую для покупки недвижимости. Снятием обременения занимается банк.

    Рассмотрим перечисленные варианты продажи ипотечной квартиры более подробно:

    Самостоятельная продажа ипотечного жилья

    Потенциальному покупателю лучше сразу «раскрыть карты» и проинформировать, что квартира находится у банка под обременением. Если вы будете утаивать этот факт и выдавать информацию частями, покупатель может заподозрить, что его вовлекают в аферу и откажется от покупки. На деле все происходит гораздо проще.

    Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится, и он согласен ее приобрести. Для этого он обращается в банк и изъявляет желание выкупить долговые обязательства продавца. Далее будет составлен предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса.

    В банке арендуется две депозитные ячейки. В первую вносится сумма, требующаяся для погашения ипотечного кредита в полном объеме, а во вторую вносится оставшаяся сумма, который причитается продавцу после совершения сделки.

    Договор купли-продажи будет оформлен после того, как с квартиры будет снято обременение. Доступ к депозитным ячейкам, как банку, так и продавцу будет открыт лишь тогда, когда будет должным образом оформлена сделка, а договор зарегистрирован в Росреестре.

    Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа квартиры

    Не каждый покупатель согласится на подобную сделку, и найти такого человека достаточно сложно. Квартиры, находящиеся под обременением у банка, отпугивают, тем более на вторичном рынке есть прекрасные альтернативные варианты, чистые с юридической точки зрения.

    Механизм досрочного погашения кредита чаще всего применяется при ипотеке жилья, которое находится на разных этапах строительства. Новостройки пользуются повышенным спросом у покупателей не только из-за новизны. Привлекает граждан современная планировка, большие площади и ряд других удобств, поэтому на последних этапах строительства у надежного застройщика свободных квартир не найти.

    С потенциальным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который будет заверен нотариально.

    Перед этим он должен внести задаток, требующийся для погашения ипотечного кредита в полном объеме. Когда ипотека будет закрыта, снимается обременение (как правило, процедура осуществляется за 5 дней), продавец и покупатель направляются в регистрационную палату для оформления договора купли-продажи или переоформления договора долевого участия в строительстве.

    Продажа обязательств по ипотечному кредиту

    Ряд граждан, которые сами изъявляют желание приобрести квартиру в кредит, интересуются залоговыми квартирами, продажей которых занимается банк. Одно из преимуществ такого жилья – сниженная стоимость по сравнению с рыночной. Механизм оформления квартиры в данном случае почти не отличается от стандартной сделки:

    1. чтобы покупатель был рассмотрен в качестве потенциального заемщика, ему необходимо предоставить соответствующий пакет документов, который установлен для всех желающих взять ипотечный кредит;
    2. если будущая сделка будет одобрена, осуществляется страхование и оценка квартиры – согласно положениям ФЗ «Об ипотеке» действующей редакции от 7.05. 2013 года №101-ФЗ.

    В этом случае сотрудники банка самостоятельно занимаются перерегистрацией обременения в Росререстре в связи с тем, что ипотечная квартира сменила владельца. Заемщику требуется поставить подпись на дополнительном соглашении о переуступке кредитных обязательств.

    Продажа квартиры с помощью банка

    Заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени.

    В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения. Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

    Продажа ипотечной квартиры в общей сложности занимает порядка 21 дня, из них пять дней занимает процедура снятия обременения, а в остальные 14 дней проводится сделка купли-продажи.

    С сайта: http://www.papabankir.ru/ipoteka/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

    Оставить комментарий