Как можно продать квартиру, если она в ипотеке: правила договорности с банком и пути продажи имущества

Если Ваша квартира является залоговым имуществом ипотеки, по которой есть непогашенная задолженность, то Вы не можете совершать никакие операции с недвижимым имуществом. Однако, предусмотрены ситуации, когда допустимо совершить сделку купли-продажи на квартиру, а деньги, вырученные от продажи, пойдут на выплату долга. Данная программа является единственным возможным способом реализации недвижимости, но по такой схеме работают не все банки, поэтому нужно предварительно узнавать о возможности перепродажи квартиры. О других условиях торговли ипотечной квартирой — далее в статье.

Навигация по странице

Продажа квартиры с обременением

Продать квартиру с обременением вполне законно, однако заключать такую сделку нужно с соблюдением установленных законом требований. Переход права собственности на нового владельца в полном объеме происходит только при снятии обременения, в противном случае права нового собственника могут быть ограничены.

Обязательной стороной договора купли-продажи обремененной квартиры, помимо продавца и покупателя, является третье лицо — им может выступать банк, судебный орган, получатель ренты и др. В самом договоре при этом в обязательном порядке указывается наличие имеющегося обременения на квартиру.

В составе права собственности законом могут ограничиваться и права владения, пользования и распоряжения собственника жилым помещением — как в целом, так и по отдельным видам прав.

К самыми распространенным видам обременений относятся: ипотека, аренда жилого помещения, рента с пожизненным содержанием, арест судебными приставами и т.д.

  • Указанные ограничения подлежат государственной регистрации, и при желании покупатель может обратиться в Росреестр для получения нужных сведений о квартире.
  • Чаще всего, квартиры с такими ограничениями продаются по сниженной цене, и подобная покупка позволяет сэкономить.

Что такое обременение (ограничение) права собственности на квартиру

В ранее действующем Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» давалось определение обременения — это установленное в законном порядке условие или запрещение, стесняющее правообладателя на осуществление права собственности.

Например:

  • при ипотеке налагается ограничение на распоряжение имуществом собственника;
  • при аренде обременение состоит в ограничении собственника квартиры (арендодателя) в праве пользования данной недвижимостью, которое переходит арендатору.

При продаже квартиры продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременения и передать имущество свободным от прав требования третьих лиц — за исключением случаев, при которых покупатель сам соглашается на покупку квартиры с обременением (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Гражданским законодательством установлено, что обременения на квартиру подлежат государственной регистрации в уполномоченном органе — Росреестре (ст.8.1 ГК РФ,  ст. 131 ГК РФ).

Запись об обременении права собственности на недвижимое имущество в обязательном порядке вносится в ЕГРП и ранее отображалось в свидетельстве о государственной регистрации в строке «Существующие ограничения (обременения) права», а теперь в соответствующей выписке из реестра регистрирующего органа.

Виды обременений на квартиру

Основными видами обременений являются:

  1. ипотека;
  2. арест имущества (как способ взыскания по долгам собственника);
  3. рента c пожизненным содержанием;
  4. доверительное управление;
  5. принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры;
  6. сервитут (относится к земельным участкам).

Наиболее распространенные из них будут рассмотрены ниже.

Обременение возникает:

  • заключении договора (по воле правообладателя);
  • по решению суда (против воли правообладателя).

Такие обременения подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

К нерегистрируемым ограничениям относятся:

  1. право наследования;
  2. преимущественное право выкупа доли и др.

Ипотека в силу закона

Согласно федеральному закону «О залоге недвижимости», предусматриваются 2 вида ипотеки:

  • в силу закона;
  • в силу договора.

Ипотека в силу закона устанавливается независимо от желания сторон после наступления предусмотренных законодательством обстоятельств. Наиболее распространенные случаи возникновения такой ипотеки:

  1. покупка или строительство жилья в рассрочку или с использованием средств, привлеченных по кредитному договору или договору займа (с банком, микрофинансовой организацией, кредитным потребительским кооперативом и др.);
  2. возникновение обязательств по закладной;
  3. рента.

Ограничение на квартиру регистрируется в течение 5 рабочих дней одновременно с регистрацией права собственности. При этом государственная пошлина за регистрацию договора не взимается.

  • В полученном свидетельстве о праве собственности при этом указывается, что квартира обременяется «ипотекой в силу закона».
  • Когда долг перед кредитором погашен, по его заявлению обременение снимается, и владельцу квартиры следует оформить новое свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП — по новым правилам) без обременения. При этом в графе «Существующие ограничения права» Росреестр указывает: «не зарегистрировано».

Арест имущества как обременение носит сложный характер, так как:

  1. это ограничение в чистом виде, и его снятие происходит только путем устранения причин его возникновения;
  2. налагается характерным только для него определенным кругом лиц (суды, правоохранительные органы, судебные приставы);
  3. арест может являться запретом двух видов:
    • полным — запрещается любого рода распоряжение имуществом (продажа, мена, дарение, рента, аренда, залог и т.д.);
    • частичным — запрещается пользование;
  4. применяется либо как мера наказания, либо предупреждение за взыскание имущества.

На снятие ареста установлены достаточно категоричные требования — навстречу владельцу арестованного имущества приставы или судебная система не пойдут, так как они действуют только в рамках закона.

Для продажи арестованной квартиры предварительно нужно получить разрешение органа, наложившего арест — а сделать это можно только путем снятия ареста (к примеру, выплатой долгов), иначе она будет продана на торгах за невысокую цену.

  • Если обременение было наложено на квартиру судебными приставами, перед продажей квартиры необходимо обратиться в ФССП, взять постановление с указанием суммы задолженности — и выплатить ее.
  • Предварительно следует оповестить покупателя об обременении, и в процессе продажи квартиры заключить предварительный договор купли-продажи с условием, что основной договор будет заключен непосредственно после снятия ареста.

Такое обременение распространено в тех случаях, когда собственником квартиры является пожилой человек либо инвалид без наследников.

Суть договора ренты с пожизненным содержанием заключается в том, что лицо, оказывающее уход за собственником, получает право собственности на квартиру (ст. 601 ГК РФ), в результате чего и может ей распоряжаться (ст. 604 ГК РФ).

  1. Следует учитывать, что продать такое жилье рентоплательщик вправе только с согласия получателя ренты (собственника), которое должно быть нотариально удостоверено, чтобы впоследствии можно было документально подтвердить соблюдение всех условий сделки.
  2. Если продажа все же состоялась, обязанность по содержанию рентополучателя переходит на нового владельца квартиры.

Фактически, такая квартира считается обремененной до конца жизни получателя ренты.

Возможные ограничения при аренде квартиры

Договор аренды или найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Поэтому об обременении такого рода можно будет узнать, заказав выписку на квартиру из ЕГРП в Росреестре.

Суть ограничения при аренде (найме) квартиры случае заключается в том, что собственник не может в полной мере фактически владеть и пользоваться своим жилым помещением. Арендатор (наниматель) жилья имеет право проживать в нем до окончания установленного в договоре срока.

Это положение в некоторой мере создает трудности в продаже квартиры, так как в этом случае:

  • переход права собственности на нового владельца не влечет за собой изменение договора аренды или найма жилого помещения, и тем более — его расторжение (ст. 675 ГК РФ);
  • после продажи квартиры ее наймодателем становится новый владелец вследствие ранее заключенного договора найма.

Если договором аренды предусмотрено условие об одностороннем порядке расторжения договора собственником, то он обязан об этом предупредить нанимателя жилого помещения за 3 месяца до конца срока действия такого договора.

Если у продавца нет возможности отложить сделку на указанный срок, в договоре купли-продажи будет необходимо просто указать на наличие обременения в виде аренды жилого помещения.

Ограничения на продажу квартиру с детьми

Если в жилом помещении в составе собственников или проживающих имеются несовершеннолетние дети, его продажа как таковая юридически не будет являться сделкой с обременением.

Однако в этих случаях сделка оформляется с учетом ряда дополнительных требований:

  • Наличие несовершеннолетних собственников указывает на обязательное требование закона: родители и опекуны не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества своих детей или подопечных (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
  • Если несовершеннолетний не является собственником жилого помещения, а только прописан в нем, то в случае выписки из квартиры с целью последующей продажи его будет необходимо прописать по новому месту жительства.

Без выполнения этих требований сделка может быть оспорена в суде любой заинтересованной стороной.

Из приведенных выше примеров видно, что обременение как таковое не является препятствием для возможности заключения сделки купли-продажи квартиры. В частности, покупатель может осознанно идти на приобретение жилья, обремененного требованиями третьих лиц.

В противном случае для собственного успокоения покупатель может самостоятельно проверить наличие обременения на квартиру, которую он желает приобрести:

  • Самый простой вариант — узнать данную информацию из свидетельства о праве собственности, попросив продавца предъявить его.
  • Также эти данные можно самостоятельно узнать в выписке ЕГРП, запросив ее в Росреестре. Для этого необходимо:
    1. заполнить заявление;
    2. знать адрес интересующей квартиры;
    3. оплатить госпошлину.

Обратиться в Росреестр для получения выписки из ЕГРП можно следующими способами:

  • лично:
    1. непосредственно в Росреестр;
    2. через МФЦ;
  • в электронном виде:
    • Портал госуслуг;
    • сайт Росреестра.

Для более детальных сведений покупатель вправе потребовать от продавца расширенную выписку из ЕГРП, которую может запросить только собственник жилья. Эта выписка содержит в себе подробные данные обо всех правообладателях и ранее совершенных сделках с недвижимостью.

После того, как выписка получена, следует проверить документы владельца квартиры на соответствие содержащимся в ней данным.

Как продать квартиру с обременением

Обремененные квартиры являются не самыми востребованными на рынке недвижимости. Связано это с тем, что при оформлении сделки купли-продажи возможно сокрытие продавцом некоторых фактов и возникновение сложностей для покупателя.

Пример

Владелец квартиры скрыл от покупателя факт наличия лиц, имеющих право на проживание в продаваемом жилом помещении (лицо, служащее в армии или отбывающее наказание в местах лишения свободы и т. В случае востребования указанными лицами восстановления их в праве пользования квартирой, сделка будет признана недействительной в судебном порядке, в результате чего новый владелец может лишиться и купленной квартиры, и уплаченных за нее денег.

Для предотвращения таких сложностей при продаже квартиры с обременением Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязанность продавца предупредить покупателя о наличии обременений. Тогда при честной сделке обременение либо вообще полностью снимается, либо же переводится на покупателя с его предварительного соглашения.

Следует отметить, что если дом признан аварийным и подлежит расселению, то продажа квартир в нем вообще запрещена. Если же дом является памятником культуры, на владельцев налагается обязанность по сохранению внешнего вида дома и его регулярному ремонту.

Снятие ограничений перед продажей

Для того, чтобы новый владелец имел полное право собственности на квартиру, с нее необходимо снять обременение.

  1. В случае ипотеки в силу закона обременение снимается с согласия банка после проведения предусмотренных в договоре расчетов, после чего изменения по праву собственности регистрируются в Росреестре.
  2. При обременении в виде аренды снятие происходит путем расторжения договора с нанимателем жилого помещения.
  3. Арест как ограничение права собственности на имущество снимается только судебными органами и после выполнения владельцем арестованной недвижимости обязательств, предусмотренных постановлением судебного пристава.
  4. Снять с квартиры такое обременение, как рента с пожизненным содержанием, можно только путем переселения иждивенца (с изменением его прописки) по новому месту жительства, не ухудшающему условий его проживания. Рента прекращает свое действие естественным путем в случае смерти ее получателя.

Перевод обременения на покупателя

Законом предусмотрено такое понятие, как «право следования»: при смене собственника недвижимости обременение автоматически переходит на него — независимо от того, есть ли в договоре купли-продажи особое указание на переход прав.

В связи с этим и возникает обязанность продавца не скрывать наличие обременений. Если покупатель согласен на такую покупку, то сделка будет заключена с переводом на него дополнительных обязательств.

  • Если была приобретена квартира, обремененная договором ренты, иждивенец, проживающий в такой квартире, вправе требовать от нового владельца исполнения условий рентного договора. В противном случае сделка купли-продажи может быть расторгнута и обязанности по содержанию иждивенца снова перейдут на предыдущего рентодателя.
  • Если договор аренды при смене собственника не расторгался, то права и обязанности арендодателя переходят на нового владельца по ранее заключенному договору аренды.
  • Когда квартира находится в обременении по ипотеке в силу закона, а у покупателя не имеется достаточной суммы (квартира приобретается в рассрочку), то при государственной регистрации перехода права собственности в свидетельстве будет указано такое обременение.

Основное требование, отличающее такую продажу от обычной сделки, — перед заключением договора покупатель должен быть проинформирован о наличии обременения.

  • В зависимости от особенностей имеющихся ограничений должны выполняться все условия для того, чтобы квартира могла быть продана (к примеру, получение разрешения кредитора на продажу, органов опеки и т.д.).
  • При наличии зарегистрированных лиц в продаваемой квартире, в договоре купли-продажи должно быть прописано условие о сроке, в течение которого данные лица должны выписаться из нее.
  • Если же обременением является ипотека — в обязательном порядке залогодержатель указывается в тексте договора.

Таким образом, в договоре купли-продажи обязательно должно указываться, что квартира продается с обременением с обозначением его вида. Наличие либо отсутствие обременения на квартиру, как правило, подтверждается выпиской из ЕГРП — ее также следует приложить к договору.

Сам договор купли-продажи составляется в трех экземплярах:

  • для покупателя;
  • для продавца;
  • для Росреестра.

В тех случаях, когда это необходимо, еще один экземпляр составляется для учреждения, которое дало согласие на совершение продажи.

Риск покупки квартиры с обременением

Покупая недвижимость с обременением, следует учитывать тот факт, что продавец может иметь ограниченные права по распоряжению своим имуществом. Если существуют другие понравившиеся предложения о покупке квартиры, либо для покупателя нежелательна сделка с юридически проблемной квартирой, то стоит сразу отказаться от покупки квартиры с обременением.

  • Распространенной является ситуация, когда квартира продается с прописанными лицами, имеющими право на проживание в ней. Поскольку проживание с посторонними лицами не всегда является возможным, разрешить эту ситуацию можно будет только в судебном порядке.
  • Приобретая квартиру с обременением в виде ипотеки (при покупке в рассрочку или с привлечением заемных средств), возможна другая ситуация: сделка заключена, деньги выплачены, но обременение не снято. И если новому владельцу спустя несколько лет захочется продать жилье, придется искать залогодержателя для снятия имеющегося обременения.

Рискованной является покупка квартиры, которая обременена рентой: рентополучатель в любой момент может отменить сделку, если обязательства по его содержанию не выполняются.

С сайта: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kvartiry-s-obremeneniem/

Как правильно продать квартиру если она в ипотеке? Обзор вариантов и нюансы оформления сделки и документов.

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов.

Особенности ипотечного жилья.

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

  • Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
  • Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
  • Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
  • Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

  • Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
  • После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
  • Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
  • Кредит полностью погашается.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к ячейке с деньгами. 

Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах.

После этого недвижимость выставляется на продажу. Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.

Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф.

Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту. Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий.

  • Срок заключения основного соглашения.
  • Обязанности и права сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Цена квартиры и размер залога.
  • Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон. 

Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку. Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор.

Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24). Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга. То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.

Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ). Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

Риски при покупке ипотечного жилья.

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

  • Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
  • Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
  • Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
  • Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца.

Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой. Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.

  • Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
  • Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
  • В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
  • В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

  • Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
  • Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

Обзор ипотечных программ банков.

Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту. Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье.

Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья. Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится. ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье.

Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.  

Квартира была приобретена в 2015 году за наличные, оказалось, что денежные средства банку переданы не были и теперь нас выселяют и перепродают жилье, что делать?

Поведение продавца наказуемо. Вам необходимо обратиться в суд и потребовать назад уплаченные деньги. Обосновать свое требование можно ст.

1102 ГК РФ, которая обязывает продавца вернуть незаконно полученные средства. Также требуйте расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ и требуйте возвращения всех Ваших денег, а также убытков. Кроме того, Вы вправе привлечь продавца к уголовной ответственности в порядке ст.

Продажа ипотечной квартиры затянулась, так как банк не дает согласие на проведение сделки, а платить по кредиту уже практически нечем. Что делать?

Некоторые банки действительно не желают терять плательщиков кредита и процентов. Попробуйте предложить своему покупателю и банку другой вариант – перевод долга. В этом случае для банка практически ничего не изменится. Вы получите деньги от покупателя, и новый собственник будет далее платить кредит.

С сайта: http://topurist.ru/article/54040-kak-pravilno-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke.html

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Договору переуступки прав.

На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека – это обременение прав на квартиру.

Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи.

Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

  1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
  4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег.

Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом. Причем, регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток, погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги.

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках.

Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

Что об этом говорит закон:

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым.

Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку.

Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру.

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Послание рынку. Как грамотно составить объявление о продаже квартиры? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту сделку признают недействительной.

– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).

Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Таковы действия инструкции пошагово для приобретения жилья под ипотекой. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу.

Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.

Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением.

Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

С сайта: http://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku/

Как продать квартиру с обременением ипотекой: способы и особенности сделок

Если вы — не хозяин серьёзного состояния, для которого собрать средства на покупку квартиры — вопрос пары месяцев, то, скорее всего, приобретали своё жильё с помощью банковского кредита.

Тогда купленная квартира выступает обеспечением возврата займа и передана банку в ипотеку — право собственности на неё «заморожено» банком (запрещена его передача).

Но за обычные 10-20 лет срока действия таких кредитов вы, возможно, захотите поменять жилищные условия, купив другое жильё. Рассмотрим варианты решений этой задачи.

Продажа квартиры в ипотеке

Можно ли каким-то образом продать ипотечную квартиру? Ведь собственность на недвижимость оформлена на вас, значит — вы её хозяин…

Способов продажи недвижимости, которая находится в ипотеке, несколько:

  1. Полное погашение долга по кредиту перед куплей-продажей;
  2. Привлечение банка-кредитора в качестве третьей стороны сделки (контроль и гарантия законности её проведения);
  3. Замена заёмщика.

Познакомимся подробнее со всеми возможными схемами и порядком действий в каждом из вариантов.

Погашение кредита перед продажей квартиры

Логика этого способа очень прозрачна: препятствием для продажи является ипотека — значит, её нужно закрыть. А когда не станет долга, то снимут и запрет на отчуждение. Проблема решена, вы можете продать квартиру и купить другую в ипотеку или с использованием личных средств.

Остаётся главный вопрос: где взять деньги на погашение кредита? Ведь квартира ещё не продана.

У взявшей жильё в кредит семьи в запасе таких денег обычно нет — иначе, зачем было вообще переплачивать за ипотеку.

Хорошо, когда есть родственники или друзья, которые займут нужную сумму денег на несколько дней (время, нужное на погашение, выведение недвижимости из ипотеки, оформление купли-продажи и получение оплаты от покупателя). Но как быть, если их нет?

Иногда такой «волшебной палочкой» соглашается выступить покупатель жилья. Если он действительно заинтересован именно в вашем предложении (например, хочет жить в вашем районе и доме, или покупатель мотивирован сниженной ценой), возможно, он будет готов пойти на риск.

Продажу ипотечной квартиры нужно начинать с получения согласия банка.

После достижения договорённости, вы получаете от него 100% предоплату в одной из форм:

  • наличными (самый небезопасный для покупателя, потому маловероятный способ);
  • на ваш счёт в банке (обычно — в том, который выдал ипотечный кредит);
  • вместе с покупателем приезжаете в банк и зачисляете его деньги в счёт погашения кредита, сразу на месте инициируя процесс снятия банком запрета на отчуждение квартиры.

Важные моменты:

  • Погашение деньгами покупателя придётся проводить от вашего лица — т. к. кроме заёмщика вносить средства имеет право только поручитель (нужно состоять в договорных отношениях с банком). Естественно, это ставит покупателя в очень щекотливое положение.
  • Убедитесь, что в кредитном договоре не установлен штраф за досрочное погашение. Это не запрещает погасить ипотеку раньше срока, просто добавляет вам расходов. И результат может оказаться вовсе невыгодным.

Процедура продажи с привлечением банка-кредитора

Суть этого способа аналогична первому, главное же отличие состоит в защите законных прав обеих сторон — и продавца, и покупателя квартиры.

Помощь финансового учреждения, которое выдавало кредит, может оказаться очень и очень нужной защитой от мошеннических действий. Привлечение к сделке банка поможет убедить покупателя заплатить деньги вперёд, и только потом (после снятия всех запретов на отчуждение) оформить саму куплю-продажу жилья.

Здесь денежные средства на погашение кредита вносятся в банк-кредитор, предварительно извещённый о ваших планах.

Как дополнительный способ частично защитить права Покупателя, можно предложить ему оформить договор поручительства. В этом случае, он может погасить Ваш кредит официально, от своего имени, получив право требовать от вас возврата ему этого долга (к нему перейдёт право требования).

Замена заёмщика по кредиту

Некоторые банки входят в положение заёмщика, захотевшего продать квартиру с обременением ипотекой.

Дополнительным стимулом тут могут послужить сложности с выплатами, возникшие у теперешнего владельца (первоначального заёмщика).

Вариантов здесь может быть два:

  1. Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит у того же банка.
  2. Это более простой путь.

    В банк нужно подать соответствующее ходатайство с объяснением причин, приложив документы предполагаемого покупателя (нового заёмщика). Какие документы нужны при продаже ипотечной квартиры таким путём? Пакет аналогичен тому, что собирается при подаче заявки на кредитование: это и удостоверяющие личность и дееспособность документы, и подтверждение финансового состояния, и документы, регулирующие семейное положение. Конкретный и полный перечень нужно запросить в банке-кредиторе.
    Убедитесь, что кредитным договором не предусмотрен штраф за досрочное погашение.

    Если результат анализа специалистами банка будет положителен, с покупателем заключается новый кредитный договор, средства по которому перечисляются в счёт погашения вашей задолженности. После чего происходит переоформление права собственности и ипотеки на нового хозяина.

    Немаловажные нюансы:

    • Скорее всего, накопившиеся проценты Вам придётся погашать самостоятельно, т.к. они никак не относятся к стоимости жилья. По своей сути — это ваша плата банку за предоставление взаймы денег на квартиру.
    • Если вы выплатили существенную часть кредита на момент продажи ипотечного жилья, и долг по нему менее текущей стоимости этого жилья (или недвижимость за время кредитования подорожала) — разница должна быть выплачена вам.Иногда в таких сделках (при благоприятной ситуации на рынке недвижимости) за счёт подорожания квартиры можно остаться «в плюсе» даже после вычета уплаченных процентов.
  3. Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит в другом банке.

Здесь схема будет несколько сложнее, да и банк-кредитор (Банк №1) не обязательно захочет идти на встречу.

Покупатель сам решает вопрос с получением положительного решения на кредитование в Банке №2.

Это может быть:

  • Потребительский без залоговый кредит с чётким указанием целевого назначения денег «На приобретение квартиры» (причём, определяющие недвижимость реквизиты будут чётко прописываться) с обязательством последующей передачи в залог купленного жилья.
  • Кредит под залог другого имущества, с или без последующей замены залога на купленную квартиру.

Права Банка №2 защищены недостаточно хорошо в обоих случаях. Да и Банк №1 не заинтересован терять свой доход (недополучение процентов по ссуде). Поэтому таким путём идут довольно редко.

Есть ещё один способ — это принудительная продажа квартиры банком-кредитором. Этот способ остаётся на самый крайний случай.

В ситуациях, когда теперешний владелец не в состоянии (или не желает) погашать ипотеку самостоятельно, а найти нового заёмщика не получилось (так может выйти, когда недвижимость дешевеет), приходится выбирать этот путь. Здесь банк вступает в свои права ипотекодержателя и действует самостоятельно, ища покупателя на проблемную квартиру.
Если окажется так, что вырученной за квартиру суммы будет недостаточно для закрытия долга — вы будете должны добавить свои средства.

Способ самый невыгодный и неприятный, потому не советуем доводить до него.

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку в Сбербанке РФ: что плохого для продавца?

Один из крупнейших банков, выдающих ипотечные кредиты — Сбербанк РФ, поэтому высока вероятность, что именно там вы и получали ссуду. И именно с ним вы и будете решать возникший вопрос продажи жилья с обременением по ипотеке.

Какую стратегию выбирает чаще всего этот банк?

Если вы (по договорённости с покупателем, или без неё) не можете полностью погасить кредит перед продажей залоговой квартиры, возможен смягчённый подход:

  1. Подписывается предварительный договор купли-продажи (договор о намерениях);
  2. Выплачивается задаток (т. е., не вся стоимость жилья, а её часть);
  3. Сбербанк даёт письмо о снятии отягощения, с нужными документами-подтверждениями;
  4. Подача этого письма в регистрационный орган и получение от него новой «чистой» выписки (без отметок о запрете на продажу);
  5. Окончательный расчёт за квартиру;
  6. Подписание купли-продажи с регистрацией прав нового собственника у гос. регистратора.

Безусловно, вы можете прибегнуть и к замене заёмщика. Здесь логика действий будет стандартна. Способ довольно затратен по времени (из-за согласования, по сути, выдачи нового кредита другому человеку).

Изложенные схемы — наиболее частые, но не обязательные. В каждом индивидуальном случае банк самостоятельно принимает решения, в зависимости от конкретных обстоятельств. Никаких обязанностей, действовать любым из способов, у кредитора нет, и выходы из ситуации им ищутся исходя из защиты его интересов.

Продажа ипотечной квартиры по переуступке

В этом случае необходимо начинать процедуру переуступки с получения одобрения банком-кредитором. Ваш Договор долевого участия и обременение банка прошли регистрацию в ФРС, поэтому без разрешения финансовой организации вам не удастся переуступить права. Если банк согласен, то никаких препятствий нет.

Как продать ипотечную квартиру с использованием материнского капитала

Здесь также необходимо получить письменное согласие залогодержателя, то есть банка. В разрешении будут указаны условия, при которых банк разрешает совершить сделку (речь может идти о выплате комиссии, например). А затем вы можете:

  • погасить задолженность по ипотеке до или в день совершения сделки и подать документы в органы гос. регистрации на погашение записи об обременении и передачу прав собственности одновременно;
  • либо вы продаёте квартиру с обременением, а погашение кредита происходит после передачи прав собственности. После этого залог будет снят.

Продажа при разводе: как поделить недвижимость и долги?

К сожалению, тема раздела имущества при разводе возникает в наше время часто. Молодые семьи нередко не выдерживают испытаний совместным бытом и оказываются перед необходимостью делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги.

Для начала нужно определиться со способом продажи и получить разрешение банка-кредитора на сделку. Если банк выдвинул невыгодные условия, то придётся делить обязательства по кредиту.

Для ипотечных кредитов возможны два варианта, которые стоит рассмотреть по отдельности.

Кредит оформлен на обоих супругов (чета — созаёмщики)

Бывших супругов больше устроит установление вместо солидарной ответственности (когда каждый из созаёмщиков отвечает перед кредитором полностью по всей задолженности) частичной ответственности (когда чётко указано, кто из заёмщиков в какой части отвечает по обязательствам, например — 50х50). Для этого подписывают соответствующие дополнительные соглашения к кредитному договору.

Такой способ неинтересен банку-кредитору, т.к. ограничивает его право требования к тому заёмщику, который окажется платёжеспособнее.

Возможно, банк предложит оформить два разных кредита на каждого из супругов, вместо одного общего.

Либо вообще — оставить одного заёмщика, передав ему и права, и обязанности (например, если изначально только один супруг принимал финансовое участие в обслуживании долга).В любом случае, здесь у кредитора есть права, но не обязанности, принудить его делить кредит и/или ответственность по нему вы не сможете. Потому лучше заранее ознакомиться с принятой в конкретном финансовом учреждении стратегией разрешения подобных ситуаций, избежав неприятных сюрпризов «в нагрузку» к разводу.

Кредит оформлен кем-то из супругов до вступления в брак

Здесь ипотекодатель, как и заёмщик один. Да и квартира тогда не будет считаться совместно нажитым имуществом. Потому единственное, что может подлежать здесь разделу — это те платежи по кредиту, что осуществлялись за время брака.

Так как бюджет был общим, то и каждый из супругов внёс свой вклад в выплаты.

К сожалению, есть и ещё одна неприятная возможность — банк может просто потребовать досрочно погасить ссуду на основании ухудшения гарантий погашения кредита.

Совокупного дохода было достаточно, а после развода и залоговая квартира подлежит разделу, да и кто-то из бывших супругов может не захотеть платить. Практика же показывает нежелание банков получать лишние проблемные ссуды — потому они нацелены на компромисс.

Безусловно, верным для любого случая остаётся одно — лучше прийти к взаимовыгодному соглашению по всем имущественным вопросам без судебных тяжб — ни с кредиторами, ни с бывшими супругами. Правовых путей для этого более чем достаточно.

С сайта: https://napravah.com/kvartira/prodazha/obremenenie/ipoteka.html

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку или 8 способов выйти из ипотечного рабства

Продавать квартиру в ипотеке или нет – этот вопрос каждый собственник решает самостоятельно.  Мотивация здесь может быть разной – от простой экономической подоплеки до жизненных обстоятельств, когда нужно срочно расстаться с имуществом, находящимся в залоге у банка.

Главное – продать квартиру в ипотеке можно. Не верьте банку или риэлторам, которые могут говорить, что это незаконно или невозможно. Избавление от ипотечного рабства – возможно.

Продать квартиру в ипотеке возможно, это касается даже ипотеки Сбербанка. Далее вы узнаете как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Прежде чем перейти к детальному разбору потенциальных схем по продаже залоговой недвижимости, нужно заметить, что в России сделки по продаже квартир под залогом банка, не урегулированы законом в достаточной мере, а потому собственник квартиры зачастую становится заложников кредитной организации на 15-20-30 лет.

Точнее, теоретически ипотека законом урегулирована: есть отдельный Федеральный закон «Об ипотеке» – достаточно приличный по объему и старый, есть общие положения в Гражданском кодексе РФ, но практические части реализации законов не проработаны.

Например, в 2015 году были изменения в общие правила о залоге в ГК РФ, и по многим моментам нормы о залоге и ипотеке стали противоречить друг другу, не говоря уже о практике их применения. Основная проблема купли-продажи имущества под залогом состоит в том, чтобы ни одна сторона – ни должник, ни покупатель, ни банк не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами.

Сейчас же заемщик оказывается зависим от позиции банка и даже в случае полнейшей негибкости позиции последнего, не может ничего предъявить ему, кроме как пресловутое «злоупотребление правом», которое будет практически невозможно доказать на практике в жалобах или даже в суде.

Именно поэтому с полной долей уверенности текущее состояние зачастую можно назвать современным «ипотечным рабством». Разберем же пути возможного выхода из этой ситуации.

Первый вариант

– самый простой вариант с точки зрения банка и однозначно сложный с точки зрения покупателя. При этом варианте, кто-то должен погасить долг по ипотечному кредиту за должника, и только после этого банк снимает обременение с объекта недвижимости (дома, квартиры), что делает возможным совершить сделку купли-продажи без рисков для покупателя.

Этот вариант является логически следующим из требований закона и простым для понимания. Его как единственно возможный рассматривают многие отделения Сбербанка России (хотя и здесь есть нюансы, о которых сказано ниже). Автору приходилось сталкиваться вообще с полным непониманием со стороны этого уважаемого госбанка: “Как это вы хотите продать ипотечную квартиру? Она же не ваша”.

Автор столкнулся с такой ситуацией, когда подмосковное отделение Сбербанка предлагает этот вариант погашения как единственный, банк не идет на переговоры с заемщиком и отказывается от любых льготных сценариев (например, в виде сделки через депозитные ячейки) снятия обременения по квартире.

Все дело в том, что – это единственный вариант, предусмотренным регламентами Среднерусского банка Сбербанка России (Сбербанк в Подмосковье подчиняется именно ему), в то время как Московский Сбербанк России имеет более гибкий подход.

Отсюда вывод – не берите ипотеку в Сбербанке в Подмосковье, если имеете возможность обратиться в Сбербанк в Москве. Для других регионов тоже могут быть свои особенности.

В этом случае вариантов погашения кредита можно назвать несколько:

  • уговорить покупателя дать авансом выкупную сумму до сделки с оформлением этого в виде заключения предварительного договора купли-продажи – риск покупателя огромный, маловероятно, что вы найдете такого желающего без существенной скидки;
  • извернуться самому, например, взять потребительский кредит для погашения долга, если он незначителен по сумме;
  • найти посредника в виде риэлторской компании, которая погасит за вас долг и за соответствующую комиссию (вероятно до 5 % и до 20 % от суммы сделки) выступит посредником по сделке с вашим покупателем, взяв на себя все риски и общение с банком.

Опытные риэлторы могут помочь также организовать сделку по продаже квартиры в ипотеке с материнским капиталом, по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке или по продаже доли квартиры в ипотеке.

Для детальных расчетов можете воспользоваться калькулятором погашения ипотеки на нашем сайте, который может помочь Вам с оценкой затрат и потенциальной экономии после продажи ипотечной квартиры, а также рекомендуем почитать о возврате уплаченных процентов при досрочном погашении.

Второй вариант

Этот вариант однозначно снижает ликвидность квартиры, но, тем не менее, он также может быть приемлем с точки зрения обеих сторон, особенно если в качестве посредника выступает нотариус, а стороны договорятся по цене.

Изначально следует отметить, что с точки зрения законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью, нет никаких препятствий для регистрации купли-продажи недвижимости, которая находится под обременением банка.

Соответственно в этом случае, новый покупатель получает вместе с квартирой все риски того, что заемщик перестанет платить ипотечный кредит, а взыскание банком будет обращено уже на его квартиру.

В связи с этим, есть логичное правило для такого рода сделок – покупатель не должен получить сразу всю сумму денег за продажу квартиры (разницу между выкупной стоимость и суммой кредита), пока кредит не будет погашен, а обременение с квартиры не будет снято в Росреестре.

Дополнительные гарантии может дать участие в сделке нотариуса. В этом случае, сторонам рекомендуется воспользоваться его услугами, в том числе для передачи денег в погашение кредита через депозит, а также с учетом значительного ускорения сделки при его посредничестве.

Третий вариант

– замена заемщика по ипотеке. Фактически это продажа квартиры по ипотеке, только заемщиком выступает новый покупатель.

В этом случае покупатель платит только ту часть выкупной цены, которая причитается продавцу за пределами долга, а долг банку выплачивает в виде ипотеки покупателем как новым заемщиком.

Такой вариант сделки подойдет для той ситуации, если покупатель не имеет 100 % суммы на покупку квартиры в наличии, а использует кредитные средства. В этом случае «сам Бог велел», чтобы была произведена замена заемщика, особенно, если сумма долга будет примерно равноценной.

Несмотря на то, что все в этой схеме хорошо и даже для банка, поскольку он не теряет привлеченного заемщика и продолжает получать процентные доходы, но схема зачастую категорически не нравится банкам. Банки говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого нужно изучать, проверять, и условия предоставления ему кредита будут совсем другие.

Вполне может оказаться, что банк просто не сможет связать две сделки по погашению кредита и выдаче новой ипотеки заемщику в единое целое (не знает как провести трехстороннюю переуступку долга), поскольку такая история будет отсутствовать в его внутренних регламентах и документах (что особенно характерно для госбанков – Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка и др.

Четвертый вариант

– самый распространенный и наиболее реалистичный – это использование в сделке депозитных ячеек банка-кредитора.

В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. В общем виде схема выглядит так, что покупатель закладывает в две разные ячейки суммы денег, соответствующие выкупной стоимости квартиры – первая часть пойдет для банка в погашение кредита, вторая часть – для продавца, но только после регистрации сделки и снятия обременения.

После закладки денег в депозитарную ячейку, имея гарантии, банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры, а покупатель и продавец – одновременно документы для регистрации новой сделки. Банк забирает свою часть средств в погашение кредита из первой депозитной ячейки.

Только после регистрации необременной залогом квартиры на нового покупателя, продавец получает из второй депозитной ячейки свою часть средств.

Данная схема является наиболее распространенной в текущей банковской практике и широко используется коммерческими банками. Как правило, сама операция с депозитными ячейками становится платной и может составить 0,5-2 % от суммы сделки.

Пятый вариант

– альтернативная сделка под контролем банка. Фактически это означает продать квартиру, купленную в ипотеку и купить другую.До кризиса такие сделки совершались, как правило, с улучшением жилищных условий заемщика – заемщики по договоренности с банком продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку соответственно становился больше.

Сегодня появились сделки с обратной тенденцией, когда заемщик, попавший в сложную ситуацию, объясняет банку, что текущую квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилье поменьше, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг.

Как правило, при такого рода сделках банк может дать согласие на снятие обременения с текущей заложенной квартиры до погашения долга, при одновременной регистрации залога на новый объект недвижимости. В этом случае, все участники альтернативной сделки сдают свои договоры на регистрацию в Росреестр одновременно.

Также банк может дать согласие на последующий залог недвижимости, то есть на повторную ипотеку, если сумма долга по ипотеке перед ним невелика по сравнению со стоимостью квартиры, т.е. залог квартиры явно избыточен по объему. Тогда можно рассмотреть кредит под залог в другом банке.

Шестой вариант

– не платить кредит и дождаться принудительного взыскания.

Основной плюс этого подхода – не нужно ничего делать, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов.

Минусов же гораздо больше:

  • жилье будет продано с торгов, что не предполагает того, что за него будет выручена приличная цена – торги проводятся в ограниченное время и без целеполагания на результат;
  • для банка обязательно лишь покрыть непогашенный кредит с процентами и ориентироваться он будет на залоговую стоимость из Закладной с дисконтом;
  • заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и исполнительных сборов от службы судебных приставов.

С сайта: http://calculator24.ru/2016/11/27/kak-pokonchit-s-ipotechnym-rabstvom-vosem-metodov-prodazhi-kvartiry-iz-pod-ipoteki/

Можно ли и как продать квартиру в ипотеке: инструкция для всех ситуаций

Граждан оформивших ипотеку интересует такой вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, если наступили некоторые материальные трудности, или принято решение об увеличении своей жилой площади. Закон это не запрещает, но существуют некоторые тонкости, зная которые можно провести такую сделку по всем правилам.

Процедура продажи, если продаваемая квартира взята в ипотеку

Сразу нужно отметить, что продажа квартиры в ипотеке существенно отличается от других аналогичных сделок, тем, что продавец не обладает теми правами, которыми наделены другие граждане, решившие продать свое жилье, не находящее в залоге.

Вызвано это тем, что такой объект жилого имущества вносится в специальный государственный реестр обременений, то есть на него распространяется мораторий на продажу, дарение и иные действия, связанные с отчуждением недвижимости. А как известно, ипотека это тоже способ обременения квартиры.

Но наличие такого ограничения не лишает собственника жилой недвижимости права совершать такие сделки, как продажа квартиры с обременением по ипотеке.

Если придерживаться специальных правил, выработанных юридической практикой, то совершить отчуждение такого имущества можно без лишних проблем и дополнительных затрат.

Перед тем как рассмотреть пошаговую инструкцию,  в которой будет рассказано, как продать квартиру если она в ипотеке, нужно рассмотреть три возможных способа отчуждения.

  1. Первый способ состоит в том, что владелец недвижимого имущества, самостоятельно подыскивает покупателя, не уведомляя об этом банковское учреждение. После чего получает задаток в сумме, необходимой для погашения своих кредитных обязательств, погашает кредит, снимает обременение и продает новому владельцу. Реализовать, таким образом, взятую в ипотеку квартиру проблематично, поскольку можно испортить свою репутацию добросовестного заемщика.
  2. Второй способ заключается в том, что банк, по согласованию со своим заемщиком самостоятельно занимается продажей квартиры. Такой способ получил большое распространение, поскольку вся процедура прозрачна для кредитного учреждения.
  3. Третий способ заключается в перекредитовании. Он также получил большое распространение, поскольку новый покупатель оформляет на себя ипотечный займ, в этом банковском учреждении, или иной кредитной организации. Далее кредитные финансовые средства переходят на счет ипотекодержателя, с объекта недвижимости снимается обременение, а старый собственник получает оставшуюся сумму в виде разницы стоимости и оставшегося кредита. Вот такие особенности перекредитования.

Только таким образом, происходит продажа квартиры находящейся в ипотеке.

Важно знать, что некоторые банковские учреждения стараются составить кредитный и ипотечный договор таким образом, чтобы не дать заемщику погасить займ досрочно, налагая за такие действия штрафные санкции. Такие условия кредитного договора являются незаконными, поэтому их можно убрать из соглашения по обоюдному согласию сторон, или решению суда.

Пошаговая инструкция

Теперь можно рассказать как продать квартиру купленную в ипотеку, в виде пошаговой инструкции.

  1. Первоечем нужно заняться, это внимательно изучить кредитный и ипотечный договор. В первом соглашении нужно обратить внимание на условия досрочного погашения займа, а также порядок внесения необходимой суммы. Если договор разрешает досрочно погасить кредит, значит можно переходить к поиску покупателя, либо доверить это банку. В ипотечном договоре необходимо обратить внимание, на то какие документы от продавца квартиры и кредитного учреждения нужно будет предоставить нотариусу, чтобы он снял обременение с жилого помещения.
  2. Следующий этап, это поиск покупателя. Сразу нужно отметить, что это не так просто, поскольку последний рискует потерей своих финансовых средств, в случае если сделка не состоится. Поэтому люди к таким покупкам относятся с осторожностью. Для того чтобы покупатель стал участником сделки купли-продажи такой квартиры, лучше прийти с ним в банковское учреждение, и вместе узнать, сколько нужно будет заплатить денег, и в течение какого времени будет переоформлено право собственности.
  3. Когда согласие банка получено, стороны готовы к сделке, нужно идти к нотариусу, и заключать предварительный договор. Более детально о таком договоре будет рассказано ниже. Главное требование состоит в том, что предварительное соглашение обязательно должно быть заверено нотариусом.
  4. Теперь можно отправляться в банк с предварительным договором, и заниматься финансовыми вопросами, куда входит полное погашение кредита, получение специальных документов, на основании которых будет снято обременение.
  5. Последний шаг это регистрация права собственности на жилье новым владельцем недвижимого имущества. Чтобы это сделать надо будет обратиться к должностным лицам специального государственного реестра.

Перечень необходимых документов

Продажа квартиры покупателю с ипотекой требует тщательного сбора необходимых документов. Если этого не сделать, то такая сделка не состоится, либо будет признана недействительной.

Перечень необходимых документов будет следующий:

  • справка из банковского учреждения, в которой должна быть указана сумма, необходимая для внесения, чтобы кредит был полностью погашен, обычно покупатель и продавец договариваются провести сделку в определенный день, поэтому сумма указывается с учетом назначенного времени;
  • предварительный договор, его особенность состоит в том, что в нем прописываются намерения покупателя приобрести недвижимое имущество, а продавца продать, кроме этого в таком соглашении указывается сумма задатка, который передается ипотекодателю (обычно это финансовые средства необходимые для полного погашения кредита), плюс сам договор заверяется нотариусом;
  • соглашение о предоставлении кредита с другого банка, если стороны договорились о том, что квартира будет куплена покупателем в ипотеку (касается тех случаев, когда происходит покупка жилого помещения с помощью перекредитования);
  • справка с банка о том, что заемщик решивший продать предмет ипотеки, не имеет штрафных и иных санкций, возникающих в случаях прострочки обязательных платежей по кредиту (касается всех ситуаций, кроме продажи без участия банка);
  • договора об открытии двух депозитных ячеек, они нужны в том случае, когда покупатель будет сначала вносить первоначальную сумму на погашения ипотеки, а вторую сумму во время оформления договора купли-продажи;
  • финансовые документы, подтверждающие факт перечисления денежных средств (чеки) в счет погашения кредита, и остатка стоимости недвижимости;
  • последний документ, это уведомление банка, что он разрешает снять обременение с квартиры, которая нужна для нотариуса, который будет оформлять следку.

Отдельное внимание заслуживает ситуация, когда продажа ипотечной недвижимости происходит без уведомления и письменного согласия банка.

В таком случае, предварительный договор не рекомендуется заверять у нотариуса, так как он его не утвердит, имея информацию об обременении.

После получения задатка, владелец недвижимости сразу направляется в банк, уведомляет его сотрудников о полном погашении своих обязательств, а после оплаты получает справку, что кредит погашен и отправляется к нотариусу для снятия обременения. Далее происходит подписание соглашения о продаже квартиры, и право собственности переходит от одного гражданина к другому.

Важно знать, что предварительный договор является страховкой покупателя. Уплаченные финансовые средства по нему, можно взыскать с продавца в двойном размере, если сделка не была совершена по вине собственника ипотечной квартиры. А чтобы такое соглашение было действительно оно в обязательном порядке должно быть утверждено нотариусом.

Нюансы продажи в частных случаях

Некоторые условия продажи ипотечного жилья, взятого под государственные программы, или в крупных банках, требуют отдельного внимания. Так как не всегда вышеуказанный стандартный пакет документов будет полным.

Поэтому нужно рассмотреть ситуации, связанные с продажей квартиры которая:

  • находится под ипотекой в банке ВТБ;
  • находится под ипотекой в сбербанке;
  • при оформлении ипотеки использовался материнский капитал;
  • использовалась военная ипотека;
  • если квартира находится в ипотеке менее 3-х лет.

Эти частные случаи требуют отдельного рассмотрения.

Если квартира в ипотеке ВТБ 24: инструкция пошагово

ВТБ 24 является крупнейшим банковским учреждением. Чтобы купить, жилье в ипотеку заемщик обязан иметь идеальную кредитную историю, а также собрать большой пакет документов.

Тем более, банк будет всячески препятствовать продаже ипотечной квартиры другому лицу. Но не нужно отчаиваться. Существует два законных способа решить такую проблему.

  1. За наличный расчет. В первом случае, заемщик решивший продать свое ипотечное жилье, должен предупредить о намерениях работников данного кредитного учреждения, и получить их письменное согласие. После этого будущий покупатель должен быть готов сделать две предварительные выплаты. Первая достигает 1% от общей суммы задолженности по кредиту (такой платеж идет до подписания предварительного договора). Вторая выплата это полное погашение всех кредитных обязательств. Только после этого можно оформлять договор купли-продажи и передавать оставшуюся сумму продавцу.
  2. За безналичный расчет. Данный способ предусматривает возможность оформления ипотечного кредита новым покупателем квартиры только в банке ВТБ 24. Старый владелец жилого помещения получает финансовую выплату в виде разницы между оставшейся суммой кредита и реальной стоимостью квартиры (цена продажи), а новый переоформляет на себя право собственности, и сразу банк накладывает обременение на жилье, пока кредит не будет выплачен.

Ипотека Сбербанка

Этот банк занимает лидирующее место при выдаче ипотечных кредитов, поэтому тоже сформировал обязательные требования к тем, кто хочет продать свою кредитную квартиру. Договор купли продажи квартиры с ипотекой сбербанка также имеет свои особенности, состоящие в следующих моментах.

  1. Процесс продажи ипотечного жилья в сбербанке ничем не отличается от других аналогичных финансовых учреждений, но существует определенный порядок оповещения сторон по кредиту. Поэтому когда принято такое решение, за месяц до начисления нового обязательного платежа, нужно письменно уведомить главный офис банка о принятом решении. В нем детально расписать, почему появилось такое желание.
  2. После этого нужно ждать ответа, где банк даст свое согласие. Важно запомнить, что никаких устных договоренностей с банковскими работниками не должно быть, только письменные уведомления друг друга.
  3. В сбербанке отсутствует такое требование, как обязательный платеж, составляющий определенный процент от оставшейся суммы кредита, перед получением разрешения на продажу, а также запрет на досрочное погашение займа.

Единственным минусом может стать испорченная кредитная история.

Ипотека с материнским капиталом

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом имеет свои правовые особенности, и вызвано это тем, что в семье владельцев такого жилья имеются несовершеннолетние или малолетние дети.

Особенности такой продажи будут состоять в следующем.

  1. Первый шаг, это получение всех письменных разрешений от банка, который выдал кредит. Сбор таких документов ничем не отличается от аналогичных случаев рассмотренных выше.
  2. Следующий шаг, это получение разрешения опекунского совета. Это государственный орган, на который возложена функция контроля за соблюдением прав несовершеннолетних и малолетних детей. Если данного документа не будет, то нотариус никогда не оформит сделку купли-продажи, при наличии одного согласия кредитного учреждения. Об этом важно помнить.

Важно запомнить, что опекунский совет может дать разрешение на продажу ипотечной квартиры только в том случае, когда будет приобретено жилье большее по квадратуре, или в местах близких к различным детским учреждениям. Но при ухудшении жилищных условий такого разрешения выдано не будет.

Военная ипотека

Продать квартиру купленную по военной ипотеке также возможно, но нужно учесть ряд правовых особенностей.

  • военное ипотечное кредитование могут осуществлять только банки, что прошли специальную аккредитацию в государственных органах, так как данный вид займов предусматривает низкие проценты, поэтому при покупке ипотечного военного жилья (через перекредитование, или путем внесения реальных финансовых средств), новый собственник должен обратится в банк выдавший такой займ, или иное кредитное учреждение имеющее право на предоставление военных ипотечных кредитов;
  • процесс оформления всех необходимых документов по военной ипотеке занимает не более 7 дней, в других случаях около 1 месяца.

Минусов покупки такого жилья нет. Неоспоримым преимуществом военной ипотеки является то, что по ней ставятся низкие проценты, поэтому покупатель будет платить меньший залог, а продавец сможет больше заработать.

Если квартира в ипотеке менее 3 лет

Некоторых граждан, которые испытывают финансовые трудности, интересует вопрос, возможно ли осуществить продажу жилья, которое находится в ипотеке менее 3 лет. Ответ на него будет однозначный, такое допускается, но нужно знать один нюанс.

Такие сделки можно проводить только в том случае, если кредитодателем выступает крупное кредитное учреждение, например, Сбербанк, ВТБ 24. Мелкие банки стараются не разрешать такие сделки, поскольку заинтересованы, чтобы заемщик платил свой долг на протяжении длительного времени.

Поэтому те, кто хотят взять жилье в ипотеку, с желанием поскорее его продать, или не уверены в завтрашнем дне (насчет своевременной оплаты по кредиту), должны обращаться в крупные и стабильные банки. Сам процесс продажи такого жилья не отличается от других вариантов.

Советы тех, кто продавал квартиру в ипотеке

Сергей из Москвы советует перед подписанием договора купли-продажи такой квартиры, продавцу убедиться, что деньги за жилье находятся на банковском депозите или в ячейке. В противном случае, придется отменять такое соглашение в судебном порядке.

Елена из Томска рекомендует все шаги по таким сделкам согласовывать с банком, и оформлять их письменно. В случае отказа сторон, или банковских работников, единственным подтверждением намерений по продаже квартиры будут документы, которыми можно оперировать в суде.

Екатерина из Воронежа рекомендует перед принятием решения о продаже квартиры, взятой в ипотеку по материнскому капиталу, сначала обратится в опекунский совет, и согласовать с его должностными лицами спорные моменты такой сделки. Только после того, как опекунский совет сообщит, при каких условиях будет дано разрешение, можно начинать дальнейший процесс продажи ипотечного жилья.

Продажа ипотечного жилья существенно отличается от аналогичных сделок с жилой недвижимостью, которая не имеет обременения. Поэтому чтобы провести такую сделку по всем юридическим правилам, нужно согласовывать все действия с банками, выдавшими займ.

С сайта: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру по военной ипотеке без лишних хлопот?

Продажа квартиры по военной ипотеке делится на два случая. Для начала рассмотрим ситуацию, когда заемщик в полном объеме выполнил свои долговые обязательства перед финансовым учреждением и стал полноправным владельцем жилплощади. В этом случае он может распоряжаться своей квартирой по собственному усмотрению.

Никто не запретит ему продать, обменять, подарить или сдать в аренду свое жилье. Неважно, при каких обстоятельствах оно было куплено, главное, чтобы у владельца на руках были все необходимые документы, подтверждающие его право собственности, а иные лица и организации не имели юридических оснований претендовать на данную квартиру.

Второй случай гораздо сложнее. Он подразумевает ситуацию, когда военный не успел полностью погасить свою задолженность перед банком, но в силу жизненных обстоятельств вынужден выставить квартиру на продажу.

Чтобы получить разрешение на осуществление данной операции понадобится собрать большое количество документов и посетить несколько десятков различных инстанций. К тому же, реализовать квартиру, находящуюся в залоге не получится без разрешения Министерства обороны.

Именно это ведомство занимается поиском и покупкой жилья для военнослужащих. И до момента полного погашения долга квартира юридически является собственностью Министерства обороны Российской Федерации. Так что ситуация потребует дополнительного разбирательства и решение будет вынесено в зависимости от обстоятельств, побуждающих человека продать квартиру.

Как продать квартиру, находящуюсяв залоге по ипотеке?

Конечно, существуют негласные распоряжения высшего командования не трогать семейных военных и не переводить их далеко от дома. Но в жизни случаются всякие ситуации, поэтому военное руководство приложит максимум усилий, чтобы посодействовать в наиболее комфортном переезде. И если не получится предоставить квартиру на новом месте, то можно помочь с продажей уже приобретенного в ипотеку жилья.

Также уважительной причиной продажи станет тяжелая болезнь одного из родственников. Если срочно потребуется крупная сумма денег на операцию, а взять их кроме продажи квартиры негде, все участвующие стороны по-хорошему должны войти в положении и не препятствовать продаже.

В этой ситуации главное предоставить в финансовое учреждение и Министерство обороны копии анализов и заключения врачей, чтобы подтвердить свои слова документально. Тогда никаких дополнительных вопросов возникнуть не должно.

Но если военнослужащий хочет продать жилье, находящееся в залоге по ипотеке без уважительной причины, то в этом ему никто не поможет.

Даже если вдруг возникло желание вместо квартиры купить земельный участок и построить дом, для чего требуется продажа квартиры, то придется ждать момента полного погашения своего долга, а потом уже распоряжаться жильем как тебе вздумается. Поэтому перед принятием решения об участии в программе ипотечного кредитования военных необходимо четко взвесить для себя все за и против, чтобы потом не оказаться в неприятной ситуации.

Какова сумма налогового вычета?

Согласно принятому законодательству участники программы ипотечного кредитования военных имеют право на получения налоговых вычетов на сумму не более 2 миллионов рублей.

Для осуществления данной процедуры необходимо обратиться в отделение налоговой инспекции по месту прописки и предоставить им декларацию 3-НДФЛ. При этом вычет начисляется только на личные средства военнослужащего, которые были внесены свыше размера первоначального взноса и не касались обеспечения долговых обязательств.

Сюда относятся затраты на покупку строительных материалов и проведение отделочных работ, а также дополнительные расходы на оплату услуг банка или какой-либо организации, занимавшейся оформлением документов. Налоговые вычеты могут быть получены неограниченное количество раз, до того момента, как общая сумма выплат достигнет отметки 2 миллиона рублей.

Также владелец квартиры имеет право на получение налогового вычета при продаже жилья в размере до 1 миллиона рублей. Но это действительно только для тех случаев, когда квартира пробыла в собственности менее двух лет.

Стоит учитывать тот момент, что налоговая служба самостоятельно не будет извещать гражданина, что ему положена определенная сумма денег. В этой ситуации придется заниматься оформлением и выявлением возможности частичного возврата денежных средств самостоятельно.

Придется немало потрудиться, чтобы отстоять свои законные права, но, увы, таковы реалии современного мира. Никто не позаботиться о тебе лучше, чем ты сам.

С сайта: https://creditnyi.ru/zhilischnyi-kredit-ipoteka/prodazha-kvartiry-po-voennoi-ipoteke-76/

Ипотека для продавца квартиры

  • свидетельство о праве собственности, или другой документ, подтверждающий этот факт (например, распоряжение муниципалитета, если квартира была приватизирована);
  • выписка из государственного реестра о том, что на жилую недвижимость отсутствуют аресты, залог, и другие ограничения;
  • техническая документация (паспорт, кадастровое дело), если были перепланировки, то она должна быть обновлена;
  • выписка из домовой книги, паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц;
  • справка из коммунальных предприятий, о том, что по жилью нет задолженности по коммунальным услугам;
  • если продается недвижимость, где проживает или прописан ребенок, иное лицо, нуждающееся в уходе (например, инвалид первой или второй группы), тогда требуется разрешение органа опеки, что они не против совершения продажи;
  • в случае если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, то нужны их письменные, нотариально заверенные разрешения на отчуждение квартиры или дома, так как они получат денежные средства равные их долям.

Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. Органы опеки не разрешат просто так продать жилье без последующей покупки нового. Причем новое жилье должно быть не хуже, т.к. не будет допущено ухудшения жилищных условий у несовершеннолетних собственников.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога.

Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья. И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.

Правила продажи квартиры по ипотеке

  • предмет соглашения – описывается конкретная недвижимость, которая вскоре будет продана, а также персональные сведения о собственнике;
  • стоимость сделки – указывается себестоимость недвижимости, в том числе и варианты внесения оплаты;
  • права и обязанности – указываются участники сделки, а также их права и обязанности, нарушать которые запрещается;
  • период действия договора (в какой срок будет реализована сделка) – в данном подразделе указываются сведения о периоде, когда планируется заключение основного вида соглашения;
  • особые требования/условия – необязательный подраздел, где может быть указана дополнительная информация, предложенная одной из сторон.

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца

Продажа и покупка квартиры – это всегда сложный и длительный процесс, который таит в себе множество подводных камней и сложностей. Безусловно, продажа квартиры по ипотеке всегда обременена рисками как для продавца, так и для покупателя. Сегодня мы расскажем о том, что стоит учитывать при реализации и приобретении такого жилья, чтоб не стать жертвой обмана.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Иного рода риски продавца присутствуют, если банк не принял положительного решения по ипотечному кредиту. Есть множество причин отказа, однако служба безопасности их не разглашает. Тогда риски продавца заключаются лишь в необходимости возврата суммы задатка, поскольку сделка не состоялась не по вине покупателя, а по вине банка.

Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой.

Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

  1. Банк проверяет документы на квартиру. Продавец должен принести кадастровую справку о том, что его квартира не находится в аресте и на ней нет каких-либо обременений. Также необходимо показать специалисту все имеющиеся документы на квартиру и паспорт. Поскольку купленная квартира будет в залоге у банка, по некоторым причинам банк может отказать в принятии положительного решения. Например, если квартира в аресте или находится в доме, которому больше 50 лет.
  2. Покупатель оценивает квартиру. Для этого он вызывает оценщика из фирмы. Продавец должен находиться дома во время прихода оценщика. Он сфотографирует все помещения квартиры, а уже потом на основании всех критериев сделает вывод. Оценщики смотрят на квартиру и на запрашиваемую цену объективно. Они берут во внимание район, общее состояние дома, этажность и площадь квартиры.
  3. Дальше банк рассматривает поданную заявку. Для этого продавцом и покупателем сдаются копии всех документов, как своих, так и на приобретаемую квартиру. Здесь же будет и решение оценщика. Заявка рассматривается максимум три дня. Как только банк принимает положительное решение, покупатель с продавцом начинают оформлять сделку.
  4. Между покупателем и продавцом составляют первоначальный договор купли-продажи. Здесь же покупатель отдает продавцу первоначальный взнос. Затем обе стороны отдают документы на переоформление квартиры на нового хозяина в регистрационную палату своего города. По истечении 5 дней документы забирают, а в банке уже на основании основного договора купли-продажи происходит передача денег продавцу. У продавца есть в распоряжении еще 2 недели на освобождение своей квартиры.

Продажа и покупка квартиры в ипотеку

Кроме того, следует внимательно отнестись к выбору оценочной компании, чтобы не прогадать на сумме, полученной вами за квартиру. Ведь если по оценке вам скажут рыночную сумму меньше, чем та, которую вы просите у покупателя, то банк одобрит именно меньшую из сумм, и у покупателя может не хватить средств для того, чтобы приобрести вашу недвижимость.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Одним из рисков покупателя в случае приобретения жилья в ипотеку является опасность потерять задаток.

Так, предшествующим непосредственно покупке квартиры шагом является оставление задатка продавцу (до 10% от стоимости), который остается у него в случае отказа приобретателя от сделки. Поскольку на момент оставления задатка покупатель, оформляющий ипотеку, зачастую не знает о решении банка, существует вероятность утраты задатка, если ипотечный договор не будет заключен.

Какие документы нужны для продажи квартиры через ипотеку

  • заявление заемщика, которое представляет собой стандартную форму, куда заносятся паспортные данные заявителя, сведения о его семейном положении, месте жительства и финансовом положении заемщика;
  • заявление поручителя, или созаемщика – человека, который выступает гарантом перед банком;
  • общегражданский паспорт, а у мужчин моложе 27 лет могут потребовать военный билет;
  • идентификационный налоговый номер заемщика, свидетельство государственного пенсионного страхования, которое обязательно потребуют у пенсионеров;
  • свидетельство о браке (разводе), или брачный контракт, если таковой имеется;
  • документы, подтверждающие доход заемщика (поручителя) и его активы, в число которых входят копия трудовой книжки, подтверждающая трудовую деятельность за последние 5 лет, справка с последнего места работы за последние 6 месяцев (2-НДФЛ), справка о размере пенсии, копия свидетельства о регистрации и налоговая декларация для предпринимателей, другие документы, доказывающие наличие дополнительных доходов, получаемых законным способом.
  • документы на кредитуемое жилье, которые обычно готовит продавец;
  • документы, подтверждающие наличие средств для уплаты первоначального взноса. Это может быть выписка из банка об остатке средств на счетах заемщика или другие документы, подтверждающие его платежеспособность.

С сайта: https://uristsos.ru/avtoyurist/ipoteka-dlya-prodavtsa-kvartiry

Оставить комментарий