Как провести расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации?

Часто бывает так, что после заключения сделки купли-продажи имущества, одну из сторон не устраивает окончательный результат договора, и она требует расторжения договора с последующим возвратом всех средств или имущества. Так происходит из-за ряда определённых причин: условия сделки соблюдены не полноценно, на одну из сторон оказывалось давление, ошибки в заверении документа — всё это влияет на решение расторгнуть договор. Наиболее простой способ аннулировать сделку — это заверить у нотариуса расторжение сделки по обоюдному согласию. Если же одна из сторон против расторжения — этим будет заниматься суд, а это более длительный и затратный процесс, имеющий отдельные нюансы. Подробнее о возможностях и основаниях расторжения договора купли-продажи — далее в статье.

Навигация по странице

Как расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости? На чье имя писать исковое заявление?

Договор купли-продажи недвижимости — основной документ при совершении юридической сделки с личным имуществом. При возникших обстоятельствах у одной из сторон расторгнуть договор трудно, но есть исключения. Договор о купле-продаже недвижимости может быть расторгнут после погашения обозначенных обязанностей.

Ниже в статье можно найти основания для расторжения договора о купле-продаже недвижимости, инструкцию по составлению искового заявления и его образец.

Законодательная база расторжения договора

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ регламентирует законные основания для расторжения договора купли-продажи имущества.

Расторжение договора о купле-продаже недвижимости в одностороннем порядке возможно при условии, что одна из сторон не выполняет условия соглашения.

Например:

  • если договор купли-продажи квартиры был подписан и зарегистрирован в Росреестре, а продавец оплату не получил;
  • если продавец отказался выселяться из квартиры.

Исходя из выше перечисленных обстоятельств следует, что контракт о купле-продаже недвижимости может быть расторгнут в ситуации, когда одна из сторон не получила ожидаемого из договора, результата.

Договор о купле-продаже недвижимости также может быть расторгнут, если в течение его действия были изменены обстоятельства, обозначенные в подписанном соглашении. Если обе стороны не виноваты в возникших обстоятельствах и были к ним не готовы, то сделка расторгается. Данная ситуация является частым явлением для расторжения контракта.

В ситуации, когда договор еще не был зарегистрирован в Росреестре, расторгнуть контракт намного проще. Чаще это делает сам продавец, чтобы избежать возможные риски при продаже. Если обе стороны приходят к обоюдному согласию, то это поможет избежать судебного разбирательства. Лица подписывают соглашение и расторжение договора купли-продажи недвижимости и мирно расходятся.

Трудно для продавца будет расторгнуть соглашение, если оно уже было зарегистрировано и права владения недвижимостью были переданы покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости не может быть расторгнуть, если:

  • сделка не была оформлена до конца;
  • условия договора не были выполнены сторонами в полной мере.

Исковое заявление в суд на расторжение договора о купле-продаже недвижимости подается только при условии, что вторая сторона не согласна на обоюдное решение спорного вопроса.

Признание договора о купле-продаже недвижимости недействительным

Гражданин должен запомнить, что расторжение контракта и признание его недействительным — две разные вещи. Но итог признания и расторжения один — прекращение действия соглашения и аннулирование всех обозначенных обязанностей. Если договор признается недействительным, то основная сторона должна:

  • вернуть денежные средства, полученные в качестве аванса;
  • компенсировать нанесенный ущерб.

В Законодательстве обозначены основания для признания договора о купле-продаже недвижимости недействительным:

  • сделка является подставной и юридически не закреплена;
  • он составлен с ошибками и не соответствует нормам, установленным законом;
  • соглашение было составлено для прикрытия неправомерных действий;
  • в сделке участвует ребенок, не достигший совершеннолетнего возраста;
  • суд признал одно из участвующих лиц недееспособным или с ограниченными возможностями;
  • договор был подписан путем угроз, обмана, насилия и других незаконных действий;
  • соглашение было подписано лицом, не отвечавшим за свои поступки.

Важно, чтобы человек во время подписания документов отвечал за свои поступки. Если он находится под алкогольным или наркотическим воздействием и не понимает, что делает, что все подписанные им акты признаются недействительными.

В качестве доказательств суду предоставляются:

  • аудео- и видео- запись поведения человека;
  • вещественные доказательства в виде стакана, из которого было выпито или остатки препаратов.

Чтобы суд признал сделку недействительной по факту мошенничества, истец в первую очередь обращается в полицию для возбуждения уголовного дела. После этого проводится расследование и подается исковое заявление в суд. Доказать вину нарушителей в суде достаточно трудно.

Соглашение о купле-продаже недвижимости расторгается в случае, если квартиру продает организация с неправильно оформленными уставными документами. Например: договор был подписан не уполномоченным лицом и составлен без соглашения владельцев. В такой ситуации суд признает его недействительным и аннулирует все обязанности сторон.

Нюансы судебных разбирательств

Если решить возникающие вопросы не получилось мирным путем, то пострадавшая сторона подает исковое заявление в суд. При его составлении следует указать просьбу не только о расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости, но и о возврате имущества.

Суд обладает полномочиями на удовлетворение требований, обозначенных истцом в поданном заявлении. Если он там не обозначил желание вернуть принадлежащее ему имущество, то после судебного заседания его судьба останется под вопросом.

В ГК Российской Федерации обозначено, что если была произведена государственная смена прав владения, то после расторжения контракта о купле-продаже недвижимости права автоматически не снимаются.

Иск о расторжении соглашения содержит требования:

  1. о прекращении действия соглашения;
  2. о возмещении убытков;
  3. о возврате личного имущества.

К исковому заявлению должны быть приложены документы:

  • доказательства предъявленных требований;
  • доказательства, на которых основывается требование о расторжении соглашения;
  • данные для расчета взыскиваемой суммы;
  • копии прилагаемых документов;
  • квитанция об уплате гос пошлины.

Размер государственной пошлины при подачи искового заявления зависит от суммы иска. Минимальная стоимость госпошлины — 400 рублей.

Пошаговая инструкция обращения в суд для расторжения договора купли-продажи недвижимости:

Шаг 1. Сообщить второй стороне о желании расторгнуть соглашение о купле-продаже недвижимости.

Требование можно отправить:

  • с помощью заказного письма;
  • телеграммой;
  • лично в руки.

Если вторая сторона не отвечает на требование, то подается иск в суд.

Шаг 2. Составление искового заявления и подготовка пакета документов. Исковое заявление на расторжение договора купли-продажи недвижимости подается в районный суд по месту нахождения объекта.

Шаг 3. Подача искового заявления на расторжение соглашения о купле-продаже недвижимости и документов.

Шаг 4. Назначение судебного заседания и принятие решения. Заседание должно быть назначено в течение 5 дней после принятия заявления от гражданина. Назначается предварительное слушание и принимается решение об удовлетворении или отказе искового заявления.

Шаг 5. Обращение в Росреестр для внесения записи о передаче прав собственности.

Судебное решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости является основанием для изменения владельца на недвижимость.

Граждане вправе обжаловать судебное решение в течение месяца после его принятия. Для обжалования подается повторный иск с указанием личных требований. Решение подлежит обжалованию в апелляционной палате.

Важно! Если истец не соблюдает досудебный порядок составления иска, то судья вправе вернуть заявление и не принять его. Истец вправе подать повторно заявление, если устранит неточности.

С сайта: https://www.samso.ru/semejnoe-pravo/kak-rastorgnut-zaregistrirovannyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Образец расторжения договора купли-продажи квартиры после регистрации

В РФ любое соглашение может быть прекращено или аннулировано при наличии достаточных оснований. Данное правило касается любых сделок, которые с юридической точки зрения могут быть прекращены и не нести никаких последствий.

Для того чтобы расторгнуть оформленный договор купли-продажи любого жилого или нежилого объекта, необходимо установление объективных причин. Как именно это происходит на практике и как стороны могут реализовать свое право будет рассказано далее.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Теоретически это могут сделать оба участника соглашения — продавец и покупатель. Но здесь необходимо уточнить одно важное условие. Если регистрация соглашения уже оформлена, и зафиксирован переход права собственности, то в одностороннем порядке это сделать не получится. В этом случае прекращение сделки будет возможно только через суд.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца без предварительного согласования с покупателем будет возможно только в двустороннем судебном порядке. По правилам для этого нужно обратиться в суд и подкрепить свое исковое заявление объективными доказательствами.

Наиболее действенный метод заключается в признании сделки недействительной. Расторжение договора купли-продажи по соглашению сторон возможно путем подачи документа в регистрационные органы с заявлением об его отмене. При этом будет необходимо указать причины такого решения.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Если регистрация уже пройдена, и покупатель официально зафиксировал право собственности, то здесь возможно несколько вариантов:

  • Соглашение сторон, которые решили отменить ранее заключенную сделку и исключить все юридические последствия;
  • Признание правоотношений ничтожными или недействительными;
  • Нарушение условий фигурирующей стороны;
  • Обращение в судебные органы заинтересованных лиц в связи с нарушением их положенного имущественного права.

Наиболее часто встречаются случаи, когда, к примеру, покупатель не оплачивает вовремя по своим обязательствам, если квартира переходит к нему в рассрочку. При нарушении сроков продавец имеет полное право отменить все последствия, вернуть все денежные средства, полученные ранее, и тем самым расторгнуть текущий договор купли-продажи.

Такое исковое заявление может быть подано по инициативе любой из сторон. В нем обязательно указывается все причины, по которым ранее заключенное соглашения должно быть отменено.

Законодательство не обозначают каких-либо ограничений ни для продавца, ни для покупателя. Основания для подачи искового заявления при этом у них разные. При покупке квартиры в условную рассрочку последующее расторжение договора купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой, возможно по инициативе продавца.

Напротив, несвоевременная передача объекта, притязания третьих лиц, подложные образцы документов, нарушение наследственных и любых других имущественных преференций, является поводом для подачи искового заявления со стороны покупателя.

При этом все основания в исковом заявлении необходимо подтверждать документально. После регистрации документов суды руководствуются только безапелляционными доказательствами.

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры

Сроки данной процедуры будут зависеть от порядка, в котором происходит прекращение.

Если это производится по соглашению сторон, то при наличии только полного пакета документов и при отсутствии прямых взаимных притязаний регистрационные органы отменят все юридические последствия в течение 30-ти рабочих дней. При этом следует знать, что любая из фигурирующих сторон в течение обозначенного срока может отменить свое предварительное решение.

Если сделка по продаже квартиры отменяется через суд, то стандартный срок будет составлять 2 месяца. Но, как и любой типовой судебный процесс, такая процедура может быть продлена до полугода и более. Все зависит, как быстро суд установит объективные причины, по которым он будет иметь право признать договор недействительным после проведения регистрации.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке

Сегодня по инициативе любой стороны такое возможно только посредством судебного разбирательства. Независимо от того, сколько стоит квартира, и когда была проведена регистрация, главное – это наличие объективных обстоятельств.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке ГК РФ можно при наличии оснований, прямо обозначенных в статье 250. Если ни одно из этих обстоятельств не будет установлено, то регистрация отменена не будет, и все останется по-прежнему.

Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

В описываемом случае все юридические последствия автоматически теряют свою силу, а стороны должны прийти к тому же положению, в котором они находились до заключения договоренности.

Все обязательства прекращаются, поэтому продавец обязательно возвращает денежные средства, а покупатель в течение оговоренного срока возвращают квартиру. Требовать возврата денежных средств по факту отмены регистрации нельзя.

На практике для этого дается некоторое время. При этом, участники не могут взыскать друг с друга каких-либо компенсаций, если договоренность отменяется по взаимному соглашению. Возвратить налоги можно будет только в течение налогового периода, а все оплаченные госпошлины возврату не подлежат.

С сайта: https://classomsk.com/nedvizhimost/obrazec-rastorzheniya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registracii.html

Расторжение договора купли-продажи квартиры

В нормах права содержатся отдельные положения, посвященные признанию договора купли-продажи недействительным.

В качестве инициаторов расторжения могут выступать как продавец, так и покупатель. Если гражданин, решает отменить договор путем обращения в судебные органы, ему потребуется грамотно оформить исковое заявление, собрать пакет документов, соблюсти определенный законом порядок.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Участники купли-продажи квартиры имеют возможность расторгнуть заключенный договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации или на условиях, прописанных в документе.

Конкретные сроки отмены сделки не установлены (кроме исковой давности), но процедура аннулирования после государственной регистрации перехода права собственности имеет место быть только в том случае, если действие договора не прекратилось, например:

  • стороны не в полном объеме исполнили взаимные обязательства;
  • жилье не было передано фактически;
  • оплата стоимости недвижимости не производилась.

Соглашение о расторжении заключается в том же виде, что и договор (письменная форма) и подлежит обязательному официальному заверению нотариусом.

К уполномоченным регистрирующим органам относятся Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Основания для расторжения договора купли-продажи

В гражданском законодательстве содержатся определенные основания для расторжения купли-продажи, а именно:

  • Обоюдное соглашение сторон (ст. 450 ГК РФ).
  • Решение судебного органа ввиду требования заинтересованного лица.
  • Односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450.1 ГК РФ).
  • Случаи, предусмотренные в тексте договора.
  • Форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, военные действия, теракт и др.).

Стоит учитывать то, что одного соглашения сторон для аннулирования сделки может быть недостаточно.

Пример: Гражданин Походин (покупатель) и Гражданин Лихачев (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры. После сбора необходимых документов сведения были поданы на регистрацию в МФЦ.

По истечении 9 дней (ст. 16 ФЗ от 13.07. 2015 №218 ФЗ), новый владелец жилья получил выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая свидетельствовала о правах собственника. Гражданин Лихачев по передаточному акту передал квартиру покупателю, а Гражданин Походин оплатил стоимость имущества.

По истечении месяца было принято обоюдное решение о расторжении достигнутых договоренностей, и стороны направили в регистрирующий орган соглашение.

В аннулировании сделки было отказано, так как все обязательства исполнены, и действие договора прекратилось. Для того чтобы вернуть первоначальное положение, гр-н Походин и гр-н Лихачев могут совершить новую куплю-продажу, в которой продавец и покупатель поменяются местами.

Лица, расторгающие сделку по взаимному желанию, не обязаны сообщать кому-либо причины и мотивы такого решения.

Недействительность договора купли-продажи

Договор купли-продажи может быть признан недействительным по следующим основаниям (ст. 166 ГК РФ):

  • Решение суда — оспоримая сделка (несоблюдение необходимой формы документа).
  • Без постановления судебной инстанции — ничтожный акт, например, совершенный недееспособным гражданином.

Недействительность договора и его расторжение — это разные правовые процедуры, хоть и каждая из них приводит к прекращению отношений.

Отличительные особенности признания купли-продажи недействительной заключаются в следующем:

  • Недействительный договор не порождает юридических последствий, неправомерен с момента совершения (ст. 167 ГК РФ).
  • Сделка выполняется с нарушениями требований действующего законодательства.
  • Срок, установленный для защиты нарушенных интересов (исковая давность) по оспоримым актам составляет — один год, для ничтожных — три года.

Также разница недействительности и расторжения купли-продажи состоит в том, что:

  • если сделка недействительна, то каждая из сторон обязана возвратить полученное по ней имущество;
  • при расторжении заинтересованные лица не имеют возможности требовать возврата уже исполненного ими по обязательствам до момента аннулирования акта.

К примеру, когда покупатель произвел оплату стоимости жилья, а продавец не передает квартиру, приобретатель вправе прекратить отношения. При этом продавец не обязан возвращать полученные деньги, так как они были внесены до момента отмены договоренностей.

Период исковой давности, установленный для расторжения купли-продажи в судебном порядке, составляет три года после регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Купля-продажа квартиры может быть расторгнута по взаимному соглашению сторон, при этом законодателем внесена оговорка — если иное не установлено законом или договором.

Для аннулирования такого рода сделок стоит учитывать:

  • Произведена ли государственная регистрация перехода права собственности. Если документы поданы на регистрацию, а процесс еще не завершен, участники вправе направить в уполномоченный орган заявление о прекращении регистрации.
  • Когда правомочия нового владельца официально зарегистрированы, следует составить акт о расторжении и передать его для заверения в отделение МФЦ или Росреестра.
  • Расторгнуть можно только тот договор, обязательства по которому не исполнены, например, не оплачена стоимость жилья по договору. В противном случае аннулирование невозможно.

Причины отмены сделки могут быть различны: потеря денежных средств, срыв планируемого переезда в другой город и др. О мотивах своих действий граждане никого не обязаны ставить в известность, главное, чтобы их решения были добровольными и взаимными.

Лица, желающие отменить заключенный договор, могут оформить обратную куплю-продажу квартиры после расторжения предыдущего договора.

Таким документом, как соглашение о расторжении договора купли-продажи, можно назвать акт, составленный по обоюдному и добровольному решению лиц, который является основанием прекращения ранее заключенных отношений.

К соглашению о расторжении договора купли-продажи предъявляются следующие требования:

  • Указание паспортных данных участников процесса, а также их представителей, если таковые имеются.
  • Обязательна ссылка на договор, подлежащий расторжению.
  • Стоит охарактеризовать объект недвижимости, в отношении которого производилась купля-продажа (площадь, кадастровые данные, адрес местонахождения).
  • Формы соглашения и договора должны быть одинаковыми.
  • Когда право нового собственника квартиры официально удостоверено, участники сделки обязаны заново произвести государственную регистрацию перехода прав.
  • В документе важно прописать обязанности продавца и покупателя о возврате приобретенного имущества (квартира, денежные средства), сроки и порядок совершения данных действий.
  • Наличие подписей каждой стороны соглашения.

Договор купли-продажи будет считаться расторгнутым с момента внесения соответствующей записи в Единый госреестр недвижимости.

Одностороннее расторжение договора купли-продажи возможно только по решению суда и в определенных случаях (ст. 450 ГК РФ):

  • Существенное нарушение условий сделки, которое влечет значительный ущерб, и гражданин лишается того, на что рассчитывал, заключая договор.К таким нарушениям можно отнести нежелание продавца выселяться из квартиры, неуплата покупателем стоимости жилья.
  • Если возможность аннулирования предусмотрена самим документом.

Законодателем предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договоренностей, но только с согласия второй стороны или в судебном порядке. Данное положение должно содержаться в соглашении купли-продажи.

Для отмены инициатор направляет другому лицу уведомление об аннулировании сделки, которая расторгается с момента получения такого документа (ст. 450.1 ГК РФ).

Сторона, предпринимающая действия для одностороннего расторжения договора, должна действовать разумно и добросовестно.

По инициативе продавца

Договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе продавца в следующих случаях:

  • Покупатель не оплачивает стоимость отчуждаемой квартиры.
  • Приобретатель необоснованно отказывается принимать жилье в установленный срок.

При официально удостоверенных полномочиях нового владельца, одностороннее расторжение может производиться только в судебном порядке. Лицу, подающему иск, стоит учитывать, что на него возлагается обязанность доказывания тех фактов, на которые он ссылается.

Если право собственности официально не зарегистрировано, а договор предусматривает соответствующую возможность, то продавец в уведомительном порядке может отказаться от исполнения обязательств.

Задаток (денежная сумма, вносимая как гарантия исполнения сторонами условий сделки) не возвращается покупателю, когда договор аннулируется по его вине.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке покупатель может по личной инициативе ввиду следующих причин:

  • Продавец или его родственники не желают выселяться из квартиры.
  • Жилье фактически не передано.
  • Недвижимое имущество переходит к приобретателю в виде, который не соответствует договоренностям, например, не произведены ремонтные работы.

При расторжении договора купли-продажи по вине продавца, последний обязан вернуть задаток покупателю (если таковой имел место быть) в двойном размере.

Когда сделка аннулируется по обоюдному решению, задаток возвращается той стороне, которая его внесла. Штрафные санкции в виде двойных выплат не начисляются.

Для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке необходимо собрать пакет документов и соблюсти определенный порядок действий, а именно:

  • Перед обращением в суд важно направить другой стороне заказным письмом предложение об аннулировании договоренностей. Дождавшись ответа или не получив его в течение 30 дней, можно подавать исковое заявление (ст. 452 ГК РФ).
  • К иску необходимо приложить:
    1. квитанцию об оплате государственной пошлины;
    2. договор купли-продажи;
    3. документ, подтверждающий отправление требования о расторжении;
    4. расписку, документ о расчетах (если производились) и иные сведения, запрашиваемые судом.
  • Собранная документация должна быть подана в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости в отношении, которого оформлялась купля-продажа (ст. 30 ГПК РФ).
  • В течение 5 дней решается вопрос о принятии иска — при положительном вердикте назначаются предварительное заседание, а после судебное разбирательство.
  • Постановление суда о принудительном расторжении договора и возврате квартиры/денежных средств вступает в законную силу в течение одного месяца, если оно не будет обжаловано.
  • На основании вынесенного решения истец обращается в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности.

Уплаченные по договору денежные средства можно возвратить или взыскать в принудительном порядке через службы судебных приставов не ранее, чем постановление суда вступит в законную силу.

К оформлению иска о расторжении договора купли-продажи квартиры предъявляются определенные требования, а именно:

  • Заявление подается в письменном виде.
  • В документе должны быть указаны:
  • наименование суда;
  • паспортные данные истца и контактная информация;
  • сведения об ответчике;
  • обстоятельства, послужившие причиной подачи иска;
  • основания расторжения со ссылкой на нормы права.
  • Важно четко прописать суть требований, например, аннулирование договора и возращение имущества или финансовых средств.
  • Необходимо предоставить документацию, подтверждающую заявленные факты.
  • Стоит перечислить список прилагаемых документов (доказательств).
  • Указывается дата составления и документ подписывается заявителем.

При подаче иска размер государственной пошлины составляет:

  • Если цена заявления от двухсот тысяч до 1 миллиона: 5 200 рублей и 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей.
  • Более одного миллиона — 13 200 рублей и 0,5% от суммы свыше 1 000000 рублей, но не больше 60 000 рублей.

Свои интересы в суде заявитель вправе отстаивать самостоятельно или через представителей. Оформление иска также можно поручить специалистам (юридические фирмы).

Как показывает практика, чаще всего расторжение происходит по причине неисполнения сторонами возложенных на них обязательств. По итогам судебного процесса могут быть вынесены следующие решения:

  • Об аннулировании заключенной сделки.
  • Об отказе в удовлетворении исковых требований.
  • О возвращении недвижимого имущества и денежных средств.

Зачастую граждане допускают ошибку, обращаясь с иском только о расторжении купли-продажи. Суд при положительном решении удовлетворяет исключительно заявленные требования, не обязывая стороны вернуть все полученное по сделке.

Важно подробно прописывать требования — прекращение действия договора и необходимость возврата квартиры или финансовых выплат.

Так, согласно судебной практике:

  • Заявитель вправе дополнительно взыскивать понесенные им убытки.
  • Существует возможность возмещения морального вреда.
  • Одновременно с направлением иска можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер (арест счетов, имущества).

Расторжение купли-продажи через суд возможно только если соблюден порядок досудебного урегулирования конфликтной ситуации (истцом в адрес ответчика направлялось требование о прекращении договора).

Расторжение сделки купли-продажи представляет собой окончательное завершение отношений между ее участниками. Для прекращения действия договора законодателем установлены определенные основания:

  • взаимное решение сторон;
  • односторонняя отмена;
  • судебное постановление.

При обоюдном согласии сторон оформляется соглашение, в котором при составлении прописываются все существенные аспекты, указать порядок и сроки аннулирования.

Расторжение в одностороннем порядке возможно по инициативе продавца или покупателя. В случае, если заинтересованное лицо решает прибегнуть к разрешению проблемного вопроса через суд, то крайне важно соблюсти все этапы, собрать документацию, составить иск, подкрепленный доказательственной базой.

Для грамотного оформления заявления имеет смысл обратиться в юридические фирмы, специалисты помогут составить документ, отвечающий требованиям действующих норм права.

С сайта: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/rastorzhenie-dogovora/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

На практике,  расторжение договора  купли-продажи недвижимости,  в основном осуществляется только  в судебном порядке и только лишь, при наличии предусмотренного законом основания в виде неисполнения  одной из сторон сделки, ее существенных условий (т.е. не преданы деньги или сама недвижимость).

Здесь сразу следует отметить, что  такой  договор до его государственной регистрации, расторгнуть нельзя, так как он юридически считается еще незаключенным.

Дело в том, что государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости, одновременно является моментом его заключения и переходом прав собственности на недвижимое имущество от продавца (бывшего собственника) к покупателю (новому собственнику). В этом случае необходимо срочное признание сделки недействительной.

Иск о расторжении договора согласно ГК РФ

В тех случаях, когда имеет место неисполнение условий договора, а его регистрация его уже состоялась, расторжение  договора купли – продажи квартиры, жилого дома или земельного участка, можно осуществить только посредством инициации судебного разбирательства.

Для этого нужно:

Квартиры в Москве и ее области сегодня  являются  наиболее востребованными объектами недвижимости. Стоимость квадратного  метра жилья в них довольно высока, что в свою очередь привлекает мошенников использовать различные  преступные схемы (в том числе коррупционную составляющую государственных органов) оставлять доверчивых покупателей и продавцов, — без жилья и денег.

Если вы не воспользовались профессиональными юридическими услугами до заключения сделки с недвижимостью, а государственная регистрация его уже прошла и уже появились проблемы, то расторжение  договора продажи  квартиры вы сможете добиться только по вступившему в законную силу решению  суда.

Но, не стоит отчаиваться! Профессиональный и опытный адвокат по гражданским делам от АК «Содействие» приложит все усилия, чтобы «вернулось все на круги своя». Успешная судебная практика по аналогичным делам и личный жизненный опыт будет являться залогом успешного финала.

Как не допустить расторжение договора продажи недвижимости

В целях предотвращения в будущем расторжения договора купли-продажи квартиры, обеим сторонам сделки, до ее заключения, необходимо получить компетентную юридическую консультацию  по недвижимости.

Опытный юрист по недвижимости подскажет вам,  как правильно продать или купить  квартиру (ее долю). Кроме того, он тщательно проверит объект предстоящей сделки на  его юридическую чистоту и квалифицированно оформит все необходимые правовые документы (договор купли-продажи квартиры, доли).

Рекомендуется ему доверить, также и сопровождение сделки с недвижимостью, ведь только этот специалист сможет профессионально проконтролировать  заключение и надлежащее исполнение сторонами всех условий договора, а в случае необходимости, оперативно предпринять соответствующие правовые меры.

С сайта: https://www.imperpravo.ru/grazhdanskoe-sudoproizvodstvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Обстоятельства иногда складываются таким образом, что может возникнуть необходимость в разрыве ранее составленных договорённостей о продаже недвижимости.

Такие случаи не редкость, поскольку приобретение недвижимого имущества – это ответственный, а порой и длительный процесс. Не удивительно, что за этот период могут возникнуть некоторые трудности, которые и приведут к полному расторжению уже сложенных договоренностей.

Чтобы предотвратить большинство неприятностей, которые могут сопровождать разрыв предварительного договора купли/продажи недвижимости, следует знать, как его правильно составить, как проходит данная процедура и какие проблемы могут стать на пути к заключению основной сделки.

Так вот, чтобы не потерять деньги, разыскивая пути, как расторгнуть предварительный договор купли/продажи квартиры следует быть предельно осторожными ещё на момент его заключения, ведь этот документ возлагает определенную ответственность на обе стороны, и разорвать его просто так не получится.

Основания для расторжения

Этот документ почему-то мало кто воспринимает всерьез, тем не менее он является решительным шагом к заключению основной сделки, и довольно часто сопровождается процессом передачи денег в виде аванса или задатка.

Кроме того, в этом договоре указываются окончательные параметры сделки, которые оговорены на этот момент, стороны указывают свои обязательства и т. Конечно, подписывая основной договор, эти пункты могут измениться, но, как правило, изменения мизерные.

Разрыв подобных договорных отношений тоже нужно проводить в письменной форме, составляя другой документ, где отменяются все обязательства, которые указывались в предварительном договоре.

На каких основаниях расторгается предварительный договор:

  • Когда покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то через год документ аннулируется либо разрывается раньше. Если же покупатель действительно хочет сделать покупку, то есть альтернатива – он уведомляет продавца в письменном виде и в таком случае, если вторая сторона согласна, документ продолжает быть актуальным;
  • Когда договор разрывается по согласию сторон. Например, в том случае если продавцу нужно продать квартиру быстро, а у потенциального покупателя проблемы с кредитом и нужную сумму надо подождать, чего продавец делать не хочет. Тогда он разрывает договор, но должен выплатить несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере;
  • Когда после подписания договора были обнаружены существенные недостатки жилья либо какие-то непреодолимые обстоятельства, которые мешают продаже квартиры. В таком случае покупатель вправе отказаться от выполнения своей части сделки и не покупать недвижимость. Тогда покупателю возвращается сумма задатка, а если продавец не согласен возвращать деньги, на него следует подать заявление в суд.

Таким образом, можно выделить только две главные причины, в связи с которыми расторгается сделка:

  • Нарушение указанных в договоре сроков;
  • Отсутствие желания заключать финальный документ одной или двумя сторонами.

Как провести процедуру расторжения

Инструкция, которую должны предпринять стороны в этом случае довольно простая, особенно если оба участника сделки понимают, что не хотят продолжать сотрудничество, и желают поскорее разорвать все связи. Мы постарались продемонстрировать пошаговую схему для того, чтобы людям было проще выполнить процедуру расторжения договора.

  • Нужно внимательно прочитать ранее составленный договор. Как правило, в нем описывают условия расторжения сделки, если в ней возникнет необходимость. Когда стороны подписывают бумагу, они соглашаются со спецификой указанной в нем процедуры. Если такого пункта нет, значит нужно самостоятельно или с помощью юриста определить условия аннулирования договора;
  • Убедитесь, что все условия договора выполнялись. Если нет, это тоже весомое обстоятельство для того, чтобы считать договор недействительным или аннулировать его до того, как истечет срок действия документа;
  • Кроме того, важно правильно составить договор, поскольку если это было сделано некорректно, соглашение не будет иметь юридической силы. Например, если указали неправильные имена сторон, или вообще забыли о них упомянуть, не указаны паспортные данные и т.п. Но точной формы документа не существует, как правило, его составляют, беря для примера основной договор. Но при наличии серьезных ошибок, соглашение не может восприниматься всерьез;
  • Если в расторжении договора заинтересована только одна из сторон, то вторую нужно оповестить о решении. Если второй участник сделки отказывается расторгать договор, это является поводом для обращения в суд, где дело будут рассматривать в судебном порядке.

Также основанием для расторжения может быть бездействие. Если основной договор не был заключен на протяжении года, то предварительное соглашение аннулируется автоматически. Тут уже проблема в том, что в таком случае несостоявшийся покупатель не всегда получает назад свои деньги, которые он выплатил в качестве задатка.

Если покупатель внес предоплату

Задаток – это денежная сумма, которую потенциальный покупатель отдает продавцу в качестве предоплаты, заключая предварительный договор. Он является доказательствам, что предварительная сделка состоялась, а в планах стоит заключение основной сделки.

Но когда договор разрывается, хочется вернуть свои деньги. В случае с задатком это возможно, поскольку если сделка срывается со стороны продавца, то на него ложится ответственность за возврат задатка в удвоенном размере.

А вот в случае с авансом такой проблемы нет, поскольку его возвращают в таком же размере, в каком он предоставлялся. Впрочем, задаток выгоднее, так как если сделка разрывается с инициативы покупателя, то деньги остаются у продавца.

Потому заключая предварительный договор, многие отдают предпочтение именно ему. Если же сделка расторгается по согласию обеих сторон, то согласно законодательству, оплата должна быть возвращена в том же виде, в каком предоставлялась, то есть, сумма не увеличивается и не уменьшается.

Как вернуть предоплату за квартиру, если продавец отказывается возвращать деньги или скрылся, не давая о себе знать? На этот случай тоже есть своя процедура, но лучше перестраховаться, чтобы в суде было легче доказать свою правоту:

  • В первую очередь нужно ещё раз ознакомиться с документацией, поскольку вполне может быть, что покупатель связался с мошенниками. В таком случае от оппонента невозможно требовать вернуть деньги, подавая в суд. Здесь уже совершенно другое – криминальное провождение. Кроме того, бывает, что квартира продается незаконно, так как на сделку нет согласия со стороны супруга или супруги продавца. И, конечно же, никогда не отдавайте деньги посреднику. Передача должна состояться исключительно на счет продавца;
  • После внесения предоплаты нужно обязательно попросить у продавца расписку за полученные деньги. Важно чтобы сумма в ней была указана настоящая, поскольку именно такое количество денег будет возвращено, если выиграть дело в суде. Кроме того, должна быть расписка, указывающая, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, сумма возвращается покупателю;
  • Если дальнейшее сотрудничество не намечается, пострадавшая сторона обращается в суд чтобы вернуть деньги, но только в том случае, если мирное урегулирование конфликта не дало результата. Для этого составляется исковое заявление, а также суду обязательно нужно предоставить расписку, в качестве доказательства, что деньги получены;
  • Если расписки по каким-то причинам нет, можно подать иск с формулировкой о незаконном обогащении продавца. В таком случае в качестве доказательной базы используются выписки из банковских счетов и по возможности показатели свидетелей;
  • Если продавец пропал, его поиском займется ФССП, но ответчик обязательно будет найден.

Но в любом случае, чтобы в суде не было проблем, с самого начала сделку должен сопровождать юридически грамотный человек. Он поможет составить документы при покупке квартиры, образец которых пусть и можно скачать в интернете, но важно взять актуальный пример, иначе в суде даже не будут его рассматривать.

В документе указывают:

  • На каких условиях может быть проведено одностороннее расторжение договора, причем указываются даже малейшие нюансы;
  • Кроме того, в договоре нужно обозначить в каком порядке будет возвращаться аванс, если в этом возникнет необходимость;
  • Установлены сроки, на протяжении которых может быть заключен основной договор. Они могут быть меньше или больше обозначенного в законодательстве года;
  • А также чётко прописывается порядок заключения завершающего документа.
Таким образом, как продавец, так и покупатель смогу доказать что выполняли условия сделки либо не делали этого.

Если квартира продается по ипотеке

Особенность сделок такого формата в том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока все средства не будут возвращены покупателю, а тот, в свою очередь, вернет их в банк.

Причем даже расторжение договора не освобождает от этого, поскольку пока не будут возвращены ипотечные средства, недвижимость так и останется заложенной. Таким соглашением банк пытается себя обезопасить.

Самым благоприятным окончанием всех событий, является заключение договора, но если его расторгли, важно вернуть суму задатка. Но, к сожалению, так бывает не всегда, ведь квартиру подыскивает не банк, который тысячу раз все перепроверит, перед тем как дать разрешение на передачу средств, а сам человек. Только ему отвечать за добросовестность продавца.

Потому бывают ситуации, когда деньги выплачены, но квартиры нет, так как присутствовал факт мошенничества. Но с клиента банка это не снимает отвесности.

Он должен выплатить те средства, которые были предоставлены ему в качестве задатка на квартиру, пусть сделка сорвалась, а возвращение средств пришлось добиваться через суд. Именно потому чтобы отстоять свои права, нужен опытный юрист, который тщательно проверит все документы при покупке, ведь с банками лучше не шутить, а то придётся всю жизнь выплачивать деньги за чужую жилплощадь.

С сайта: https://pravonedv.ru/kvartira/pokupka/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora.html

Порядок и способы расторжения договора купли-продажи квартиры

Подписание договора купли-продажи является обязательным условием при приобретении квартиры в личную собственность. Чтобы расторгнуть письменную договоренность, стороны должны соблюдать претензионный порядок.

Урегулировать вопрос до суда можно, подписав соответствующее мировое соглашение. Если к общему знаменателю продавец и покупатель не смогли прийти, то дело переходит для рассмотрения в судебную инстанцию. Расторгнуть договор купли-продажи допускается только при наличии существенных нарушений условий сделки.

Законные основания

Необходимость отменить действие письменной договоренности между продавцом и покупателем возникает в случае, если существуют некие разногласия между сторонами или оформление сделки прошло в ненадлежащем порядке.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно, если присутствуют следующие обстоятельства:

  • от покупателя не поступила оплата в полном размере за приобретение недвижимости;
  • продавец отказывается передавать объект в личную собственность нового владельца;
  • возникновение непредвиденных обстоятельств, при появлении которых ранее соглашение не было бы подписано сторонами — например, объявление новых претендентов на квартиру;
  • расторгнуть договор купли-продажи следует, если положения документа нарушают существующее законодательство;
  • одним из участников сделки является полностью или частично недееспособный гражданин, а законный представитель данного лица не был проинформирован о заключении сделки;
  • контрагентом по договору купли-продажи квартиры выступает несовершеннолетний ребенок. Расторгнуть сделку может потребовать служба опеки;
  • продавец или покупатель во время подписания письменной договоренности находился под действием наркотических веществ, алкоголя, лекарственных препаратов, что привело к неосознанности происходящего. Преклонный возраст, болезнь или травма также могут привести к спутанности сознания;
  • заключение договора купли-продажи квартиры происходило под физическим или психологическим давлением;
  • введение контрагента в заблуждение о последствиях сделки;
  • расторгнуть мнимую или притворную договоренность может обязать суд.

На основании вышеуказанных обстоятельств продавец или покупатель может выступить с ходатайствованием о прекращении действия заключенного контракта. Урегулирование вопроса происходит в добровольном или принудительном порядке.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

При возникновении необходимости отменить сделку, участники должны следовать обязательному алгоритму действий. На практике существует 2 варианта развития событий:

  1. контрагенты заключают между собой мировое соглашение;
  2. участники предпочли действовать через суд, если взаимопонимание в вопросе не было достигнуто.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры с минимальными потерями, стороны должны прийти к общему мнению относительно аннулирования сделки и порядка передачи денежных средств и объекта обратно их первоначальным владельцам. Покупатель или продавец направляет другому фигуранту дела заказное письмо с уведомлением о вручении.

В претензии фиксируются основания, которые побудили участника отказаться от дальнейшего оформления сделки по договору купли-продажи квартиры. Получателю письма дается 30 дней для дачи положительного или отрицательного ответа. Если вторая сторона согласна расторгнуть письменную договоренность мирным путем, то составляется соответствующее соглашение.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:

  • дата и место заключения документа;
  • сведения о фигурантах дела, желающих расторгнуть сделку — ФИО, дата рождения, паспортные реквизиты и место регистрации;
  • данные о договоре купли-продажи недвижимого объекта:
    1. дата подписания документа;
    2. характеристики квартиры — количество жилых помещений, общая площадь, адрес, реквизиты выписки из ЕГРН;
    3. стоимость недвижимости;
  • фиксируется, что желание расторгнуть сделку является обоюдным желанием участников;
  • определение порядка возврата денежных средств покупателю и недвижимого объекта продавцу;
  • подписи сторон.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, следует оформить 3 экземпляра соглашения. Два документа остаются на руках у продавца и покупателя, а третий передается в Росреестр, если сделка находится на этапе госрегистрации. Нотариальное удостоверение соглашения необходимо, если изначальный документ визировался нотариусом.

Если ответ на претензию не был получен в назначенный срок или он был представлен в виде письменного отказа, то расторгнуть договор купли-продажи квартиры рекомендуется в судебном порядке.

Можно ли аннулировать соглашение до регистрации?

Заключение договора купли-продажи квартиры предусматривает после его подписания прохождение госрегистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Уполномоченным за проведение приватизации органом является Росреестр. До госрегистрации полновластным собственником недвижимости является по-прежнему продавец.

Расторгнуть письменную договоренность до прохождения регистрации возможно следующими способами:

  • уничтожить имеющиеся в наличии экземпляры договора купли-продажи квартиры, если нотариальное оформление не было осуществлено;
  • расторгнуть сделку при помощи нотариуса, оформив в конторе соглашение об аннулировании договоренности;
  • если государственная регистрация началась, но не завершилась, следует подавать подписанное сторонами соглашение в Росреестр. В этом случае процедура перехода права собственности отменяется и половина уплаченных денежных средств за ее проведение возвращается заинтересованному лицу.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры посредством подписания соглашения возможно, если продавец и покупатель пришли самостоятельно к данному решению в добровольном порядке. При несогласии одной из сторон отменять действие письменной договоренности и возвращать деньги или недвижимый жилой объект, следует обращаться с исковым заявлением в судебную инстанцию.

Стоит отметить, что расторжение договора купли-продажи квартиры до обращения в Росреестр позволит избежать сторонам дополнительных финансовых затрат и легче осуществить данную процедуру. Как производится аннулирование сделки уже после приватизации, рассмотрим далее в статье.

После регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации осложняется тем, что переход права собственности был завершен и продавец потерял всякие привилегии на квартиру.

Расторгнуть письменную договоренность посредством заключения специального мирового соглашения не получится, за исключением ситуации, когда приватизация не была осуществлена до конца. Подписанное соглашение об аннулировании подается в регистрационный орган и процедура государственной регистрации прекращается.

Согласно Гражданскому Кодексу, отменить сделку можно в течение срока действия договора купли-продажи квартиры. Когда все условия договоренности были в полном объеме выполнены, а период действия документа уже истек, то расторгнуть ДКП уже не представляется возможным.

Чтобы вернуть положение вещей в изначальное состояние, участникам следует оформить аналогичный договор купли-продажи, в котором бывшие продавец и покупатель меняются местами.

Таким образом, квартира и денежные средства, выплаченные за нее, возвращаются их владельцам. Стоит отметить, что предыдущему собственнику недвижимого жилого объекта, который теперь выступает в качестве покупателя, следует вновь осуществить государственную регистрацию жилплощади, чтобы подтвердить право собственности.

Расторгнуть письменную договоренность вышепредставленным способом можно только при обоюдном желании сторон, участники при этом несут большие финансовые издержки. Если взаимопонимания в вопросе не было достигнуто, то следует обращаться в суд.

Расторжение договора в судебном порядке

Расторгнуть соглашение купли-продажи квартиры допускается посредством инициирования судебного разбирательства.

Обращение в суд является крайней мерой разрешения проблемы и требует соблюдения претензионного порядка действий. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры необходимо в мировом или городском (районном) суде в зависимости от размера исковых требований — до 50 тысяч рублей и свыше данной суммы соответственно.

Ущемленная в своих правах сторона должна соблюдать следующий порядок действий:

  • сбор и подготовка необходимой документации;
  • оформление искового заявления;
  • уплата государственной пошлины за обращение в судебную инстанцию с целью расторгнуть договор купли-продажи квартиры;
  • передача пакета документов и иска в канцелярию суда;
  • назначение слушания по делу о расторжении договора купли-продажи квартиры;
  • получение постановления судьи на руки;
  • при необходимости одна из сторон подает апелляцию, если расторгнуть сделку суд отказался.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, вместе с исковым заявлением следует подать нижеприведенный комплект дополнительной документации:

  • копия иска для всех участников слушания — по одному экземпляру для судьи, истца и ответчика;
  • внутреннее удостоверение личности заявителя или доверенность, составленная на представителя;
  • дубликат договора купли-продажи квартиры, который следует расторгнуть в судебном порядке;
  • квитанция о погашении налога;
  • копия заказного письма, отправленного ответчику для урегулирования ситуации до обращения в суд;
  • доказательная база, свидетельствующая о нарушении условий договора купли-продажи квартиры:
    1. свидетельские показания;
    2. выписка из банка, являющаяся доказательством отсутствия денежного перевода от покупателя в качестве оплаты. Данное обстоятельство считается веским основанием, чтобы расторгнуть сделку;
    3. доказательства нахождения недвижимости в залоге или наличия прав на нее третьих лиц;
    4. справка из ЖКХ, подтверждающая существование задолженности по коммунальным услугам и т. д.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд, в обязательном порядке следует уплатить госпошлину. В обратном случае исковое заявление будет отклонено. Минимальная сумма налога составит — 400 рублей, а максимальная — 60 000 рублей.

Образец иска

Грамотное оформление искового заявления — залог его успешного принятия на рассмотрение судом. Составление документа не терпит различного рода исправлений и ошибок. Подать иск в суд с целью расторгнуть сделку следует в письменном или печатном виде. Содержание бумаги должно отображать только правдивую информацию.

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры должно содержать следующие сведения:

  • название и адрес уполномоченного органа, куда подается иск с целью расторгнуть сделку;
  • личные данные о заявителе и ответчике — ФИО без сокращений, номер и серия паспорта, адрес проживания, номер телефона;
  • цена иска и размер государственной пошлины;
  • описание ситуации — дата заключения договора купли-продажи квартиры, информация о квартире — количество квадратных метров, местоположение, этаж, сведения из выписки ЕГРН, стоимость недвижимого жилого объекта и т. д.;
  • причина, согласно которой истец хочет расторгнуть письменную договоренность;
  • указание факта попытки разрешить ситуацию до обращения в суд;
  • обращение к судье с просьбой — расторгнуть договор купли-продажи и осуществить возврат денежных средств и квартиры;
  • перечень документации, приложенной к иску;
  • дата, подпись.

Чтобы правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуться в изначальное положение, следует внимательно отнестись к требованиям, указанным в иске. Обязательно следует отобразить в обращении 2 просьбы:

  • аннулировать сделку;
  • вернуть деньги и недвижимость.

Порядок оспаривания

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд, следует предоставить доказательства нарушения условий договоренности. Дело рассматривается судом около 2 месяцев, а постановление вступает в силу спустя 30 дней.

В этот отрезок времени у проигравшего дело гражданина есть возможность обжаловать решение судебной коллегии. Для этого собираются новые документы, которые смогут опровергнуть или, наоборот, подтвердить законность требования расторгнуть договор купли-продажи квартиры, в зависимости от того, в чью пользу было принято решение.

В качестве доказательств своей правоты можно представить:

  • показания очевидцев, которые присутствовали при оформлении договора купли-продажи квартиры;
  • раскрытие новых обстоятельств дела, доказывающих, что расторгнуть письменную договоренность было незаконным решением;
  • справки и т. д.

Оспорить расторжение договора купли-продажи квартиры представляется возможным только, если суд сочтет приведенные доводы вескими.

С сайта: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры 2018

Если стороны договорились об отмене сделки по недвижимости, они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Такая бумага имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать.

И главное – это время его подписания. Если документы по купле-продаже прошли завершающую стадию регистрации, то нет юридического смысла заключать подобное соглашение: собственность уже по закону перешла другому лицу. В этом случае предусмотрена обратная процедура, когда покупатель и продавец меняются местами и проводят аналогичную сделку.

Порядок заполнения

Соглашении о расторжении купли-продажи заполняется от имени продавца. В документ вносится обязательная информация:

  1. Город и дата подписания.
  2. Ф.И.О. и паспортные данные всех участников сделки.
  3. Намерение об отмене всех договоренностей.
  4. Описание жилплощади: количество комнат, метраж, адрес.
  5. Обязанность продавца принять недвижимость по акту.
  6. Свидетельство покупателя о том, что жилплощадь не продана, не подарена и не заложена.
  7. Сроки и условия возврата денежных средств.
  8. Расходы по оформлению расторжения сделки.
  9. Подтверждение дееспособности всех сторон.

Если время расторжения упущено, то для возврата жилплощади придется заново оформлять необходимые бумаги.

На этот случай смотрите здесь образец договора купли-продажи квартиры в 2018 году.

От заинтересованных сторон подаются заявления в Росреестр об изменившихся обстоятельствах сделки. Если оформлением покупки занималось агентство недвижимости и нотариус, то стоит снова обратиться за содействием к ним.

С сайта: http://100migrantov.ru/spravochnaya/obrazcy/soglashenie-rastorzhenie-dogovora-pokupki-kvartiry.html

Расторгаем договор купли-продажи квартиры: условия, процедура и другие нюансы

Расторжение договора купли-продажи квартиры – это прекращение его действия и потеря актуальности обязанностей сторон. В соответствии с российским законодательством одной только воли продавца или покупателя мало для того, чтобы отменить сделку. Расторгнуть договор можно двумя способами:

  1. По обоюдному согласию обеих сторон.
  2. По инициативе одной из сторон через суд.

Специалисты в области жилищного права отмечают, что на практике добровольное расторжение договора купли-продажи недвижимости (когда и продавец, и покупатель согласны на прекращение действия документа) встречается нечасто. В большинстве случаев дело доходит до суда.

Расторжение договора или признание его ничтожным?

Прежде чем перейти непосредственно к причинам расторжения договора, стоит упомянуть пару немаловажных нюансов.

Во-первых, существуют два разных понятия: «расторжение договора купли-продажи» и «признание сделки недействительной». Несмотря на то что в обоих случаях итог будет один – договор прекращает действие, а обязанности сторон теряют актуальность – есть существенная разница в основаниях для прекращения действия документа.

Недействительной (правоведы также называют ее ничтожной) сделка может быть признана, когда в процессе ее оформления были допущены грубые нарушения закона.

  • контракт нарушает нормы другого закона;
  • одна из сторон является недееспособной (или ограниченно дееспособной);
  • один из участников сделки не руководил своими действиями на момент подписания договора. Этот пункт не следует путать с предыдущим. Недееспособность носит постоянный характер. Но человек может не осознавать, что делает, именно в тот короткий период времени, когда подписывается контракт. Например, являясь психически здоровым, он в тот конкретный момент находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, потерял контроль в результате травмы;
  • продавец или покупатель не достиг совершеннолетия (однако в отдельных случаях сделка с участием ребенка может быть признана законной);
  • одна из сторон договора на момент его заключения находилась под давлением: ей угрожали, применяли физическое или психическое насилие;
  • сделка была заключена посредством обмана, сговора или иных тяжких обстоятельств;
  • сделка носит мнимый характер (то есть, в результате не возникает каких-либо юридических последствий);
  • сделка носит притворный характер (то есть, прикрывает какие-то другие правоотношения между сторонами).

Разница между признанием сделки недействительной и расторжением договора заключается еще и в последствиях.

Если суд установит, что купля-продажа квартиры является ничтожной, то виновная сторона обязана вернуть потерпевшему все полученное в ходе сделки имущество (или денежные средства). А в большинстве случаев еще и компенсировать судебные издержки, возместить моральный или материальный ущерб.

Из этого возникает второй нюанс: расторжение договора через суд не влечет автоматический возврат жилья прежнему владельцу. Когда расторжение договора купли-продажи квартиры происходит по инициативе продавца, часто допускается ошибка: в исковом заявлении указывается просьба расторгнуть договор, но упускается требование о возврате имущества. В результате судья удовлетворяет только те исковые требования, что были заявлены: действие контракта прекращено, но недвижимость «зависла» между сторонами отмененной сделки.

Приходится снова обращаться в суд с просьбой вернуть квартиру прежнему хозяину. А это время и деньги. Поэтому эксперты юристы советуют в заявлении указывать сразу оба требования: расторгнуть договор и вернуть жилплощадь. Также можно просить возместить причиненный ущерб, если нарушения виновной стороны носят грубый характер.

Основания для расторжения контракта

Условия, при которых договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, прописаны в ст. 450 Гражданского Кодекса РФ. Все они сводятся к тому, что действие документа прекращается, если одна из сторон допускает серьезные нарушения пунктов соглашения, а также в некоторых иных случаях, предусмотренных российским законодательством. К таким причинам можно отнести:

  • отказ продавца или членов его семьи выселиться из продаваемой квартиры или сняться с регистрационного учета;
  • расторжение договора купли-продажи квартиры возможно в связи с неполной оплатой (или отказом от оплаты). Само собой, такое нарушение может допустить только покупатель после регистрации сделки в Росреестре;
  • возникновение непредвиденных обстоятельств. Здесь имеется в виду тот факт, что нет вины какой-то из сторон, но появляются причины, из-за которых соблюдение условий договора не представляется возможным. И эти причины не могли предусмотреть ни продавец, ни покупатель. Часто непредвиденные обстоятельства возникают в связи с интересами третьих лиц. Например, стороны обговорили все условия, подписали контракт, квартира не обременена. Но вдруг появляется досрочно освобожденный из тюрьмы родственник продавца, который через суд восстанавливает свои права на пользование жильем (такое допускается российским законодательством). Понятно, что покупатель не согласился бы на сделку, если бы мог предвидеть такой ход событий. В этом случае можно через суд расторгнуть уже подписанный договор.

Процедурные тонкости

Как уже упоминалось в начале статьи, расторгнуть контракт можно и в досудебном порядке по обоюдному согласию сторон. Для этого необходимо заключить отдельное соглашение о расторжении договора купли-продажи.

После чего обратиться в Росреестр с тем же пакетом документов, что использовался и при регистрации смены собственника. Если же договор был заверен у нотариуса, следует обратиться к этому же юристу. Он самостоятельно составит новый договор об отмене сделки.

Договор значительно проще расторгнуть, когда перехода права собственности еще не произошло. Ведь квартира остается во владении продавца. Это значит, что обе стороны могут избежать рисков независимо от того, расторгается ли договор купли-продажи по инициативе покупателя, или этого требует продавец.

Куда сложнее дело обстоит, когда жилье уже сменило хозяина. В этом случае расторгнуть контракт можно только в определенных ситуациях (они были перечислены выше), предусмотренных законодательством или в соответствии с заранее прописанными в договоре пунктами.

К тому же, если сторонам не удалось договориться и урегулировать вопрос в досудебном порядке, то в силу вступают сроки исковой давности. Подать заявление можно в течение трех лет. Это правило одинаково для всех участников сделки.

Как уже упоминалось, чтобы вернуть себе квартиру, продавец (если расторжение происходит по его воле) должен в исковом заявлении упомянуть требование о возврате имущества в случае прекращения действия договора.

Однако этой дополнительной судебной волокиты можно избежать, заранее прописав в договоре пункт, в соответствии с которым недвижимость переходит в обратно в собственность бывшего владельца после расторжения соглашения.

Как обезопасить себя

В этом разделе мы приведем несколько примеров, как сторонам сделки по купле-продаже квартиры избежать неприятных последствий и гарантировать справедливое решение суда, если дело дойдет до расторжения контракта.

  1. Типовой договор купли-продажи содержит пункт, в соответствии с которым покупатель передает деньги за квартиру уже после регистрации сделки в Росреестре. Таким образом, продавец рискует столкнуться с неуплатой, уже лишившись собственности. Если покупатель откажется платить, то продавец, конечно, сможет получить обратно недвижимость. Но потратит много времени, нервов, нередко и средств. Поэтому можно потребовать через суд не расторгнуть договор, а привлечь покупателя к оплате. При этом стоит сослаться на ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которой продавец имеет право не только на получение платы за жилье и компенсации за моральный вред и судебные издержки, но и на проценты. Это правило регламентируется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
  2. Вообще, типовой договор купли-продажи необходимо, что называется, доводить до ума. В частности, следует обязательно предусмотреть возможность его расторжения отдельным пунктом. В качестве подпунктов нужно прописать конкретные условия, при которых контракт прекращает свое действие. Конечно, лучше всего проконсультироваться с опытным в жилищном праве специалистом – он сможет подсказать наиболее распространенные в юридической практике основания для расторжения договора. Все эти меры дают обеим сторонам сделки возможность решить вопросы через суд, но в относительно небольшой срок.
  3. Внимательно просмотрите пункт о сроках и порядке передаче денежных средств от покупателя продавцу. Обязательно удостоверьтесь, что формулировки не допускает двусмысленного толкования. Особенно это важно для продавца, когда покупатель привлекает средства ипотечного кредита. Поскольку деньги в таком случае передаются обычно в несколько этапов.
  4. Покупателю следует осторожно относиться к предоплате. В большинстве случаев владелец квартиры просит задаток или аванс. Эти два понятия следует различать, особенно когда дело доходит до отдельного договора об авансовом платеже или договора задатка. Дело в том, что аванс по закону вернуть не получится после расторжения контракта: этот вид платежа не подлежит возврату, так как после передачи становится собственностью получателя. Так что, если продавец для подтверждения серьезности намерений покупателя требует частичной предоплаты, то передавать деньги следует именно в качестве задатка. Требования продавца провести средства именно как аванс должны вызвать подозрения у покупателя: возможно с квартирой что-то нечисто.
  5. Факт перехода недвижимости от одного собственника к другому по закону должен быть зафиксирован путем подписания передаточного акта. Зачастую этот момент игнорируется сторонами сделки. Между тем нередки случаи, когда продавец после получения денег начинает «темнить» и всячески оттягивает момент вручения ключей новому владельцу. При этом Гражданский Кодекс не определяет конкретный период, в который недвижимость должна быть передана новому хозяину. Есть лишь упоминание о «разумных сроках». Чтобы избежать неприятностей, стоит заранее указать в договоре время, в течение которого квартира будет передана покупателю. Если продавец нарушит это условие, соответствующий пункт контракта обеспечит покупателю более быстрое урегулирование вопроса в суде, независимо от того, будет ли расторгнут договор или нет.
  6. Не стоит «хитрить» со стоимостью недвижимости, указанной в договоре. Подобные манипуляции иногда предпринимаются по инициативе продавца, чтобы снизить налоговые обязательства. Если в контракте будет указана сумма меньшая, чем реальная цена, заплаченная покупателем, в случае расторжения договора купли-продажи вернуть получится именно те деньги, что прописаны в документе. К такому приему нередко прибегают мошенники.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры – процесс сложный, но реальный. Причин, по которым документ утрачивает свою силу, немало. Но факты нарушения закона или условий контракта нужно еще доказать, что нередко бывает проблематично.

Поэтому и покупателю, и продавцу необходимо крайне ответственно подходить к сделке. И заранее предусмотреть «пути отступления», дополнив договор некоторыми пунктами. Лучше потратить небольшие деньги на юриста и гарантировать чистую сделку, чем в будущем терять время, нервы и средства в суде.

С сайта: https://pravometr.ru/rastorgaem-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-usloviya-procedura-i-drugie-nyuansy.html

Основания для расторжения договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если одна из сторон сделки требует расторжения зарегистрированного договора купли-продажи, то для этого необходимо существенное основание. Основания для расторжения договора купли-продажи по инициативе покупателя предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 450 ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

— при существенном нарушении договора другой стороной;- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Однако перечисленные случаи не относятся к вашей ситуации.

Скорее Вы опасаетесь признания сделки недействительной. Согласно ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Однако тот факт, что ваша тетя в момент заключения сделки не понимала значение своих действий или не могла ими руководить должен быть доказан.

Срок исковой давности по этой оспоримой сделке составляет 1 год —  ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

С сайта: http://www.lawcabinet.ru/osnovaniya-dlya-rastorzheniya-dogovora-kupli-prodazhi.html

Оставить комментарий