Как снизить арендную плату?

Деньги сэкономленные есть деньги заработанные. Я недавно интересовался, сколько в месяц платят за аренду мелкого павильона в проходном месте (конечная автобусного и троллейбусного маршрутов) — оказалось порядка 1000 долларов за помещение в 25 метров. И умение договариваться — главный способ сэкономить на аренде. Здесь двоякая ситуация, нужно объективно оценивать действительность. Если вы понимаете, что на ваше место стоит очередь, и на следующий день после вашего съезда заедет новый арендатор — права, конечно, покачать не получится. Если же вы понимаете, что плюс-минус такое же помещение можно снять дешевле, или соседнее помещение сдается дешево, можно повыкобениваться и снизить аренду, правда аппелировать лучше к сторонним причинам, а не «да я такое же сниму в 2 раза дешевле, козел». Еще подводный камень — местоположение. Для мелкого бизнеса переезд может быть равносилен снижению прибыли, это нужно понимать. Если же приняли решение бороться за снижение аренды — читайте, как это можно сделать.

Пересмотр договоров по арендным ставкам – ожидания рынка в свете санкций

Текущая экономическая ситуация оказала сильное влияние на рынок аренды коммерческой недвижимости. Отмечается общая тенденция снижения арендных ставок и увеличение вакантных площадей во всех сегментах: офисная, торговая и складская недвижимость. Наиболее сильно это затронуло сферу аренды офисной недвижимости, в которой, по оценкеэкспертов, уровень вакантных площадей класса А уже достиг 28,4% и ставки арендой платы снизились в среднем на 20-30%. Резкое падение курса рубля к иностранным валютам привело к тому, что для тех арендаторов, арендные ставки которых определены в долларах США, рублевые расходы на аренду увеличились почти в два раза. В указанной ситуации многих арендаторов волнует вопрос о возможности выхода из договора или снижении размера арендной платы. Для ответа на него в первую очередь имеет значение содержание условий самого договора аренды.

Например: если в договоре предусмотрено право арендатора на досрочное прекращение аренды, то таким правом можно воспользоваться, в том числе в качестве рычага воздействия на арендодателя в переговорах с ним. Если в самом договоре заложены механизмы расчета арендной платы (валютный коридор, формулы расчета ставок в привязке к валютному курсу или независимой оценке, выполненной согласованным экспертом), то их, соответственно, можно применить. Намного сложнее ситуация, когда указанные положения в договоре отсутствуют. Основной вопрос, который часто возникает – можно ли рассматривать текущую экономическую ситуацию и резкую девальвацию рубля в качестве существенного изменения обстоятельств, дающего арендатору право на изменение или расторжение договора согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ.

Указанная норма закона ориентирует на то, что при существенном изменении обстоятельств, которое разумно нельзя было предвидеть, стороны вправе провести переговоры и достичь соглашение о соответствующем изменении договора либо его расторжении. При этом, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то такой договор может быть расторгнут или изменен по решению суда и только при наличии следующих условий:

1) Непредвиденность обстоятельств;
2) Их непреодолимость;
3) Существенное нарушение соотношения имущественных интересов сторон;
4) Из договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств (например: валютных колебаний) несет арендатор.

Оценивая перспективы успешного расторжения или изменения договора аренды в суде по указанному выше основанию, следует отметить, что согласно сложившейся к настоящему времени судебной практике кризисные явления в экономике, и в частности, увеличение курса иностранной валюты по отношению к рублю, сами по себе не относятся к существенным обстоятельствам, которые дают основания для расторжения или изменения договора. Как правило, в суде не удается доказать наличие одновременно всех условий, упомянутых выше. Во многих судебных решениях указывается, что инфляция – это естественный процесс и что соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется, о чем стороны не могут не знать, тем самым констатируется отсутствие условия непредвиденности.

Судами отмечается, что согласование арендной платы в иностранной валюте свидетельствует о распределении рисков валютных колебаний, при котором арендодатель несет риск увеличения курса рубля по отношению к иностранной валюте, а арендатор несет риск уменьшения курса. Тем не менее, хотя и незначительная, но некоторая положительная практика по расторжению договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств также имеется.

При этом для достижения положительного результата основной задачей в таком споре является доказывание наличия всех условий для расторжения, которые упомянуты выше. Не исключено, что в свете экономического кризиса 2014-2015 годов подход судов к оценке обстоятельств и наличия всех условий может стать более лояльным, однако об этом мы узнаем только в конце 2015-го или в 2016-м году, когда будут выноситься соответствующие решения. Еще более сложная ситуация возникает, если в договоре предусмотрено исключение применение статьи Гражданского кодекса РФ о существенном изменении обстоятельств.

На практике такое довольно часто встречается, и в этом случае обсуждать расторжение или изменение договора со ссылкой на указанную норму закона становится крайне затруднительно. Некоторые инструменты уменьшения арендной платы заложены в главе Гражданского кодекса, касающейся аренды. Однако они так или иначе связаны с состоянием помещения, его недостатками или условиями пользования, которые нужно обосновать. Например: арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Не редки случаи, когда арендаторы принимают решение перестать уплачивать арендную плату и покидают помещения. В этой связи следует помнить, что такой подход не свидетельствует о прекращении арендных отношений и освобождении арендатора от обязанности продолжать уплачивать арендную плату. Арендодатель вправе потребовать от арендатора выполнения всех обязательств по договору и в с случае необходимости – обратиться в суд. В конечном итоге, в условиях экономического спада многие арендодатели идут навстречу арендаторам и готовы согласовать уменьшение размера арендной платы или рублевый коридордля расчета арендной платы, выраженной в иностранной валюте. Как правило, сейчас данные механизмы согласуются на ограниченный период времени, например: на один или два года, с тем, чтобы сократить издержки арендаторов в острую фазу кризиса.

В ситуации, когда предложение офисных помещений на рынке превышает спрос, для арендодателей важно сохранить существующих арендаторов. Некоторые из них в какой-то момент могут просто перестать уплачивать арендную плату по причине превышения расходов над доходами, и тогда арендодателю придется обращаться в суд с требованием о ее взыскании либо расторгать договор. Любой судебный процесс будет сопряжен с временными и денежными затратами, и не факт, что в случае прекращения текущего договора аренды можно будет оперативно найти нового арендатора. Указанные обстоятельства стимулируют арендодателей к поиску компромисса. Тем более, в ходе переговоров с арендаторами, взамен на снижение размера арендной платы арендодатели также могут получить дополнительные преимущества, например: согласовать продление срока аренды, перенос на более позднюю дату момента, когда арендатор может досрочно расторгнуть договор, увеличение размера авансовых платежей и так далее.
В заключение хотелось бы отметить, что существенные колебания курсов валют возможны и в будущем. Поэтому при согласовании условий новых договоров с арендной платой, определяемой в долларах США, мы бы рекомендовали предусматривать валютный коридор на весь срок аренды. Если это недостижимо, то возможно обсуждать механизм, при котором стороныбы в равных долях несли риск существенного изменения курса валют, например: при уменьшении стоимости рубля на 10% от исходного значения оплата производится по исходному курсу + 5% от суммы такого уменьшения. Такой подход позволил бы изначально сбалансировать позиции арендодателя и арендатора.

С сайта: http://www.arendator.ru/articles/137847-peresmotr_dogovorov_po_arendnym_stavkam_ndash_ozhidaniya_rynka_v_svete_sankcij/

Ошибки арендаторов

Обобщив опыт юридического сопровождения сделок по аренде нежилых помещений и практику заключения договоров аренды торговых помещений, можно выделить следующие типичные ошибки, которые допускают арендаторы.

Устное оформление всех договоренностей

Неопытные арендаторы, которые только начинают заниматься бизнесом, довольно часто попадают в ситуацию, когда обращаются к арендодателю с просьбой внести изменения в некоторые положения договора. Арендодатель вроде бы соглашается и говорит о том, что пусть будет так, как хочет арендатор, но под различными предлогами отказывается вносить изменения в сам договор, убеждая арендатора в том, что изменение условий договора – простая формальность, на которую нет времени, а главное значение имеет то, о чем они по факту устно договорились. Однако как только договор аренды подписан, арендодатель мгновенно забывает об устных договоренностях и начинает требовать от арендатора неукоснительного соблюдения указанных в договоре положений.

Такие двойные стандарты способны причинить существенные неудобства арендатору. Все достигнутые с арендодателем договоренности приобретают юридическую силу только после того, как стали частью письменного договора или оформлены дополнительным письменным соглашением к нему. Настаивайте на письменном оформлении всех достигнутых договоренностей, особенно если эти договоренности в ваших интересах.

Отсутствие попыток внести изменения в договор

Еще одной ошибкой арендаторов является то, что многие даже не пытаются вносить изменения в договор аренды, принимая его полностью в редакции арендодателя, которая часто содержит в себе множество, если не кабальных, что тоже не редкость, то обременительных для арендатора условий.

Удивительно то, что, даже несмотря на знание этого факта, некоторые арендаторы продолжают без боя соглашаться на такие условия.

В связи с этим хочется посоветовать арендаторам активнее отстаивать свои интересы или хотя бы минимизировать негативное влияние тех положений договора, которые предусмотрены арендодателем. В большинстве случаев можно найти компромиссные условия, смягчить либо уточнить формулировки некоторых положений договора.

Невнимательное изучение договора и приложений к нему

Многие арендаторы, получив от арендодателя проект договора аренды, не уделяют ему должного внимания. Как правило, договор просто прочитывается и подписывается арендатором. Однако этого недостаточно.

Договор аренды по своему регулированию намного сложнее договора купли-продажи недвижимости. Он предполагает создание такой юридической конструкции, такого фундамента, на основании которого между арендодателем и арендатором на протяжении длительного периода времени будут существовать юридические и коммерческие отношения. Поэтому договор аренды требует серьезного подхода и внимательного изучения его условий, которое выходит за рамки простого прочтения договора.

Изучение договора предполагает некоторую аналитическую и предсказательную работу. Чем более подробно арендатор будет представлять себе развитие отношений и то, какие ситуации могут возникнуть, тем более качественным будет договор аренды, тем больше в нем будет условий, касающихся поведения арендатора и арендодателя в той или иной ситуации.

Ни для кого не секрет, что проект договора, как правило, предлагается арендодателем, который готовит его, руководствуясь своими интересами. Позиция арендатора в таких договорах изначально существенно ослаблена, договоры отличаются непропорциональным соотношением прав и обязанностей арендатора и арендодателя.

В большинстве случаев на арендодателя возлагаются самые простые обязанности, но при этом арендодатель имеет широкий перечень прав, в отношении же арендатора ситуация обратная: перечень его прав откровенно мал, зато набор его обязанностей максимально расширен. Конечно, в силу деловых отношений арендатору, особенно если он не является крупным, довольно трудно вести переговоры с арендодателем с целью внесения в договор изменений, но это не повод для того, чтобы вообще отказываться от такой возможности.

Некоторые арендаторы упускают из виду тот момент, что все приложения к договору являются его неотъемлемой частью и поэтому требуют не менее серьезного подхода и детального изучения. Именно в приложениях могут содержаться формулировки, способные создать арендатору в будущем значительные сложности и нанести убытки.

Хуже всего то, что если такие формулировки не выявить изначально и подписать договор в предложенной арендодателем редакции, то потом будет сложно защищать в суде свои права, ссылаясь на собственноручно подписанный договор. Что подписали, то и получили, как говорится.

В связи с этим арендатору важно детально изучить все приложения к договору аренды: план этажа, правила пользования помещением либо зданием, торговым центром, в котором расположено помещение, правила оказания эксплуатационных и иных услуг, условия о торговом профиле арендатора и все иные приложения к договору.

Все приложения к договору имеют такую же юридическую силу, как и сам договор аренды.

Договор и приложения к нему могут не только содержать обременительные для арендатора положения, но и иметь очень размытые формулировки, создающие возможность двусмысленного толкования. Поскольку арендатор находится, в большинстве случаев, в более слабой переговорной позиции, по сравнению с арендодателем, наличие таких формулировок способно создать простор для злоупотреблений со стороны арендодателя. Такие формулировки опасны еще и тем, что в случае возникновения судебного спора между арендатором и арендодателем, суд может не согласиться с толкованием арендатора и принять толкование арендодателя.

Задача договора устранять неясности, упорядочивать и оформлять отношения между сторонами, а не делать их запутанными и непонятными. Поэтому, если какая-либо формулировка положения договора не вызывает у вас однозначного понимания, то это повод для того, чтобы уточнить ее, конкретизировать что именно имеется в виду: кто, когда, как, что должен сделать или от каких действий должен воздержаться и при наступлении каких событий, условий, обстоятельств и т. В большинстве случаев неоднозначность формулировок обесценивает значение договора.

Отсутствие должной юридической проверки

До сих пор многие из арендаторов не осуществляют должным образом проверку юридической чистоты помещения, которое планируют арендовать, и прав арендодателя на него.

Проверка прав арендодателя включает в себя проверку права собственности арендодателя либо проверку наличия у него права аренды, если речь идет о заключении договора субаренды.

Если же арендуемое имущество закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то помимо прочего необходимо проверить наличие согласия собственника этого имущества на передачу его в аренду.

Глубина проверки прав арендодателя зависит от срока, на который планируется арендовать помещение, от размера арендной платы, от того, какие убытки и сложности могут возникнуть у арендатора в том случае, если выяснится, что арендодатель не имел прав на сдаваемую в аренду недвижимость и, как следствие, не имел права на сдачу имущества в аренду.

Чем значительнее размер возможных убытков арендатора и чем значительнее влияние указанных факторов на арендатора, которому придется искать новое помещение для осуществления своего бизнеса, тем актуальней становится необходимость проверки юридической чистоты помещения и прав арендодателя на него, тем глубже и детальней должна быть такая проверка.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно чтобы выписки были недавно полученными. Если арендодатель отказывается выдавать выписку, то арендатору желательно перед подписанием договора аренды самостоятельно получить такую выписку.

Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (ипотека, сервитут, арест), установленных в отношении недвижимости.

Рекомендуется также проверить наличие судебных правопритязаний на объект аренды на сайтах арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Это можно сделать, указав в качестве лица, участвующего в деле, собственника недвижимости.

Суды проверяются по месту нахождения (жительства) собственника и по месту нахождения недвижимости. Может оказаться, что судебными актами, постановлениями судебного пристава-исполнителя либо в рамках расследования уголовного дела на недвижимость наложен арест, запрещающий арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду.

Хорошей практикой является указание в договоре условий выхода из ситуации, если вдруг арендатор по независящим от него или арендодателя причинам утратит право аренды или возможность использовать недвижимость в результате предъявления третьими лицами судебных претензий в отношении недвижимости либо в результате ее ареста или оспаривания договора аренды третьими лицами.

Наступление указанных ситуаций способно причинить арендатору убытки и создать значительные неудобства, поэтому было бы разумным получение от арендодателя гарантий в отношении юридической чистоты арендуемой недвижимости с установлением штрафов за их нарушение и возможностью взыскания с арендодателя убытков.

Однако поскольку арендодатели не торопятся давать гарантии, а внесение штрафных санкций и условий о возмещении убытков вызывает определенные трудности, то качественное изучение прав арендодателя на объект аренды становится для арендатора надежным инструментом управления юридическими рисками.

Кроме проверки прав арендодателя на недвижимость чрезвычайно важно проверить наличие у лица, подписывающего договор аренды, полномочий на заключение такого договора.

Особенную актуальность эта рекомендация приобретает в том случае, когда арендодателем является юридическое лицо. В этом случае возникает необходимость проверки:

— правоспособности и существования юридического лица, являющегося арендодателем,

— законности избрания лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа;

— наличия у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа, полномочий на заключение договора аренды недвижимости на определенный срок и на определенных условиях;

— соблюдения процедуры одобрения договора аренды внутренним органом управления юридического лица, являющегося арендодателем (в тех случаях, когда необходимость такого одобрения предусмотрена законом или учредительными документами этого юридического лица).

Зачастую в договорах аренды отсутствуют условия о гарантиях юридической чистоты объекта. Такие условия особенно актуальны в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту арендуемого объекта и прав арендодателя на него не удалось по каким-либо причинам.

Гарантии только тогда приобретают полноценное значение, когда за их нарушение или недостоверность договором предусмотрены меры ответственности. Поэтому необходимо указывать какую ответственность несет арендодатель за нарушение гарантий и заявлений. Это усилит значимость гарантий, укрепит юридическую позицию арендатора и несколько защитит его от наступления некоторых непредвиденных ситуаций.

Ошибки в предмете договора и недостаточная индивидуализация

Существенным условием договора аренды наряду с определением размера арендной платы являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации). В связи с этим существенное значение для юридической действительности договора имеет точное определение недвижимости, передаваемой в аренду. Не многие, но все же некоторые договоры страдают отсутствием достаточной степени индивидуализации передаваемой в аренду торговой недвижимости.

Что должно быть указано в условиях договора о предмете аренды для того, чтобы это условие считалось согласованным? Необходимо указывать название помещения, номер, если имеется, площадь помещения согласно данным кадастрового учета, этаж, адрес здания, в котором находится торговое помещение, условный номер помещения согласно свидетельству о праве собственности на помещение.

Кроме этого, желательно сделать одним из приложений к договору аренды план этажа, на котором предоставляется торговое помещение, и выделить на этом плане контур помещения каким-либо цветом.

Отсутствие юридического разделения торговой площади и подсобных помещений

Частой ошибкой арендаторов, имеющей неприятные налоговые последствия, является отсутствие в договоре аренды четкого разделения торговых и иных помещений, не относящихся к торговым.

Согласно ст. 346.26 НК РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется, помимо прочего, в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли.

В соответствии со ст. 346.29 НК РФ при исчислении суммы единого налога на вмененный доход в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны, должен использоваться физический показатель базовой доходности «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».

Статьей 346. 27 НК РФ установлено, что под площадью торгового зала понимается часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей.

К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.

К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы) (ст.346.)

Таким образом, при исчислении единого налога на вмененный доход и определении площади торгового зала следует руководствоваться договором аренды, в котором должна быть четко указана площадь торгового зала помещения, передаваемого в аренду.

Согласно же ст. 346.27 НК РФ площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

Все сказанное выше означает, что разделение в договоре аренды помещений на торговые площади и площади, не являющиеся торговыми, позволяет снизить единый налог на вмененный доход.

Кроме того, у арендатора в связи с разделением помещений на торговые и иные (подсобные, хозяйственные, складские) возникает повод для переговоров с арендодателем по снижению арендной ставки в отношении помещений, не являющихся торговыми и не приносящими прямого дохода арендатору. Это сильный аргумент и если арендатор правильно проведет переговоры, то может сэкономить на арендной плате.

Ошибки в случае аренды части помещения

Частным случаем ошибок в определении предмета договора аренды являются допускаемые сторонами ошибки, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения.

При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет.

Теперь уже недостаточно указания в поэтажном плане, приложенном к договору, контура части помещения, передаваемого в аренду. Требуется осуществление кадастровых работ, результатом которых станет описание и фиксация этой части помещения в государственном кадастре недвижимости. Без этого предмет договора аренды не будет считаться определенным, а договор аренды не будет считаться заключенным и имеющим юридическую силу.

Итогом государственного кадастрового учета части помещения будет являться кадастровая выписка (паспорт) и (или) технический план, которые рекомендуется приложить к договору аренды в качестве приложения для устранения всяких сомнений в отношении предмета аренды.

Ошибки при определении размера и условий арендной платы

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом судебная практика исходит из того, что может указываться как собственно твердая цена, так и порядок ее исчисления.

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие типичные ошибки:

• Отсутствие указания о том включено ли НДС в арендную плату. Это имеет не столько налоговые последствия, сколько порождает споры между арендодателем, который утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, и арендатором, который убежден в том, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо уточнить включено ли НДС в арендную плату или нет.

Отсутствие уточнения о том, какие платежи включаются в арендную плату. Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Если базовая часть является фиксированной и согласно п.

3 ст. 614 ГК РФ не подлежит пересмотру более одного раза в год, то эксплуатационные расходы позволяют арендодателю создавать условия для легального увеличения итоговой суммы арендной платы. В этой связи можно рекомендовать арендаторам точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму выше, которой такие платежи не подлежат оплате арендатором. Подобное условие будет дисциплинировать арендодателя.

Отсутствие четких условий о порядке повышения арендной ставки. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В этой норме есть два момента, на которые необходимо обратить внимание. Первое, прямое заимствование этой нормы в неизменном виде в договоре создает трудности для арендодателя по увеличению арендной платы, поскольку, как следует из нормы закона, изменение ее размера должно осуществляться по соглашению сторон. Это означает, что без согласия арендатора на увеличение арендной платы увеличить ее в одностороннем порядке будет невозможно. Второе, в том случае, если договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора указать размер, на который может быть увеличена арендная плата, а также внести в договор положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

Отсутствие привязки размера арендной ставки в торговых центрах к выручке арендатора или посещаемости торгового центра. В последнее время некоторые новые торговые центры не могут обеспечить необходимую посещаемость, что напрямую отражается на доходности арендаторов, которые, неся убытки от недостатка посещаемости торговых центров покупателями, вынуждены кроме этого еще и оплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату. В этой связи приобретает особое значение привязка размера арендной платы к посещаемости нового торгового центра.

Разумно предусмотреть в договоре постепенное увеличение арендной платы путем установления нескольких видов ставок. Одна ставка применяется до того момента, пока торговый центр не станет популярным и будет обеспечивать постоянный значительный поток посетителей, а вторая ставка применяется с момента, когда перестает действовать первая ставка. Еще одним вариантом, получающим все большее распространение, является привязка арендной платы к проценту от оборота арендатора, при этом в договоре, как правило, указывается минимальная фиксированная ставка аренды.

Ошибки при оформлении акта приема-передачи помещения

Согласно п. 1 ст.

655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В тех случаях, когда арендатор получает помещение в плохом состоянии либо когда договором предусмотрена возможность получения арендатором возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений, в интересах арендатора зафиксировать состояние помещения в момент его получения от арендодателя и состояние помещения в момент его возврата. Для этого необходимо как можно более подробно описать состояние помещения в акте приема-передачи.

В таком акте необходимо отразить характеристики помещения и его площадь, состояние объекта и его конструктивных элементов, необходимость в текущем или капитальном ремонте, состояние инженерных коммуникаций, возможность использования помещения в целях аренды и использования его для того профиля деятельности, для которого оно арендуется. Хорошей оценки заслуживает включение в акт фотографий помещения и отражение в нем показаний счетчиков по учету коммунальных услуг.

С сайта: http://www.arendator.ru/articles/63810-oshibki_arendatorov/

Как договариваться малому бизнесу с арендодателем? В связи с чем можно просить о понижении аренды?

С арендодателем владельцу малого бизнеса приходится контактировать постоянно. Продолжим начатый в предыдущей статье разговор об аренде помещения для малого бизнеса.

Разговор пойдет о таком очень важном вопросе, как взаимоотношения владельцев малого бизнеса с арендодателем. От этого взаимоотношения во многом зависит стабильная работа малого бизнеса. Да и эффективность малого бизнеса в немалой степени зависит от этих отношений.

Чем грозит малому бизнесу смена помещения.

Многие предприниматели малого бизнеса испытали на себе, что значит смена помещения под бизнес, особенно при не сложившихся взаимоотношениях с арендодателем. Смена помещения под малый бизнес приводит к значительным материальным затратам.

Причем как к прямым затратам, так и к косвенным. Я знаю немало малых бизнесов, которые так и не восстановились после вынужденной смены помещения. И даже многие читатели моего сайта пишут, что прекратили свой малый бизнес из-за отказа арендодателя в продолжении аренды помещения.

Демонтаж и монтаж оборудования, его перевозка, перевозка производственных заделов и запасов, подготовка нового помещения к работе требуют крупных прямых затрат. Особенно велики эти затраты, если в бизнесе используется громоздкое и тяжелое оборудование или он производит габаритную продукцию.

Кроме того, малый бизнес при переезде может некоторое время не работать и не производить продукцию. Это выливается в косвенные затраты, которые очень сложно точно посчитать заранее.

Поэтому следует обратить особое внимание на долгосрочность аренды помещения и возможности ее продления. Очень часто бывают случаи, когда арендодатель, предвидя сложность перевозки вашего бизнеса, при продлении сроков аренды, значительно повысит стоимость арендной платы.

Предусмотреть это при выборе помещения для бизнеса невозможно. Но при заключении договора на аренду помещения обязательно предусмотрите возможность таких случаев.

Как обезопасить малый бизнес от непредвиденных действий, предпринимаемых арендодателем.

Теперь несколько советов по поводу того, что необходимо предпринимать, что бы немного обезопасить себя от подобных и других происков арендодателя.

В любом случае, даже если вы не собираетесь менять местоположение своего бизнеса, следует уделить внимание информации о наличии свободных производственных площадей в вашем регионе.

Во-первых, поиск без спешки позволит вам подобрать, в случае необходимости, действительно оптимальный вариант помещения под малый бизнес, а не первый попавшийся вариант в случае срочного переезда.

Во-вторых, по случаю, можно найти очень хорошее, обустроенное помещение с невысокой арендной платой. Ведь новые варианты аренды постоянно появляются. И уменьшенная арендная плата, например за год, сможет перекрыть расходы за переезд малого бизнеса.

В-третьих, если вы подыскали подходящее помещение, но еще не решились на переезд, поговорите со своим арендодателем и предупредите его о возможном переезде. При этом арендодатель может даже пойти на снижение арендной платы, т.

По крайней мере, от повышения арендной платы он откажется. Ну а если не откажется, у вас есть выбор и вы сможете не торопясь принять наиболее выгодное решение. И если придется менять помещение под малый бизнес, делать это будете без спешки, не нарушая ритмичной работы бизнеса, не теряя клиентов.

Договор об аренде помещения.

Немного поговорим о договоре на аренду помещения. Об обязательности заключения договора как на аренду, я уже неоднократно говорил. Вопрос этот очевиден, но не лишним будет об этом напомнить. Напомнить потому что действий на «авось» бизнес, как правило, не прощает. И в связи с важностью этого вопроса, остановимся на нем несколько подробнее.

Первое, и очень важное, на мой взгляд, правило — подготовку и написание договора на аренду помещения лучше всего доверить адвокату, представляющему вашу сторону. Он сможет профессионально его составить и не допустит ошибок, которые в будущем могут проявиться и очень дорого обойтись вашему малому бизнесу.

Кроме того, он проверит наличие документов на помещение, разрешения на право использовать это помещение под бизнес, достоверность владения арендодателем этим помещением, наличием разрешений от различных инстанций на его эксплуатацию и т. Кроме того, наличие адвоката в отношениях малого бизнеса с арендодателем, обычно является неплохим сдерживающим фактором от неправомерных действий сторон. А в этом, прежде всего, заинтересован малый бизнес.

Но если вы посчитаете, что услуги адвоката слишком дороги, или у вас нет необходимых средств на его оплату, договор вы доверите составлять арендодателю или будете готовить его сами.

В любом случае обязательно проведите проверку вышеперечисленных, да и других необходимых документов. Наличие всех необходимых документов – обязательное условие заключения договора об аренде.

Что следует предусмотреть при подготовке договора.

При подготовке договора обратите внимание на ясность всех формулировок. Все формулировки должны быть четкими и допускать только их однозначную трактовку. Непременно включите в договор точные сроки аренды, ее стоимость (обычно месячную) и условия оплаты.

Если вы заключаете договор на какой-то конечный срок, например на год, предусмотрите возможность и условия его продления. Предусмотрите возможности и условия изменения стоимости арендной платы. Необходимо предусмотреть причины, по которым стороны могут прервать действия договора. Обязательно укажите срок, за который арендодатель должен предупредить вас о прекращении аренды и срок, за который это должны сделать вы.

Обычно договор на аренду заключается на год. Но если вы видите перспективу своего малого бизнеса на более длительный срок, постарайтесь убедить арендодателя заключить его на более длительный срок.

Сроки оплаты старайтесь сделать помесячными, а не за длительный период (например, год). Это позволит, во-первых, избежать волокиты при возврате денег арендодателем при досрочном прекращении аренды. Во-вторых, не потребуется извлекать крупную сумму денег из оборота. В-третьих, если денег в наличии нет, не придется брать ссуду в банке.

Еще кое-что об аренде помещения.

После подписания договора об аренде и перед въездом в помещение, составьте и подпишите с арендодателем двухсторонний акт о состоянии помещения. Такой же акт следует подписать и после окончания аренды. Тогда арендодатель не сможет предъявить претензий о причиненном не по вашей вине ущербу арендуемому малым бизнесом помещению.

Непременно укажите в договоре на аренду перечень разрешенных арендодателем вашему бизнесу доработок или перепланировок помещения. Это необходимо сделать, что бы не иметь проблем при дальнейшей эксплуатации арендуемого помещения.

Есть еще очень много нюансов, которые следует предусмотреть, составляя договор. Поэтому еще раз настоятельно советую поручить его подготовку специалисту.

С сайта: https://malbusiness.com/kak-dogovarivatsya-malomu-biznesu-s-arendodatelem/

Письмо о снижении арендной платы — образец письма с просьбой снизить аренду как способ убедить владельца помещения

Письмо от Арендатора с просьбой о уменьшении арендной платы

В каждом бизнесе бывает момент дефицита финансов и очень жестко встает вопрос об экономии средств. Одной из спасительных мер может стать экономия бюджета на арендной плате, при этом главное правильно составить и сформулировать письмо об снижении арендной платы, в котором максимально изложить все имеющие аспекты дела.

Для этого нужно вспомнить все положительные отношения с арендодателем и представить их в письме об уменьшении арендной ставки. Главное быть уверенным, ведь арендодатель заинтересован в долгосрочных отношениях и не хочет терять свою прибыль. НАПРИМЕР: данное челобитное письмо можно изложить в следующей редакции.

Вот образец:

Генеральному директору

______________________

Господину ______________

Уважаемый ________________________!

Мы высоко ценим сложившиеся между нашими компаниями крепкие партнерские отношения и выражаем надежду на дальнейшее взаимовыгодное и плодотворное сотрудничество.

Экономически ситуация вообще, и в розничном секторе, в частности, за последние месяцы существенно ухудшилось. Экономика России в 2014 году продолжает замедлятся, что безусловно, сказывается на выручках наших магазинов.

В это непростое для всех время, мы вынуждены обратиться к Вам с предложением о пересмотре размера арендной ставки по Договору аренды.

При существующих финансовых условиях договора аренды магазин не приносит прибыль, а лишь окупает операционные расходы.

Проводя итог вышеизложенному, вынуждены для нормализации финансовых показателей магазина обратиться к Вам с предложением о пересмотре коммерческих условий действующего между нашими компаниями договора аренды.

Просим снизить ежемесячную арендную плату на сумму ________________ на период ________________, и зафиксировать ее в размере _________________ в месяц. Достигнутые договоренности закрепить подписанием Дополнительного соглашения.

Мы рассчитываем, что данная мера поможет выйти магазину на нормальные показатели, и наши компании с минимальными потерями справятся со сложившейся неблагоприятной ситуацией.

С уважением и надеждой на дальнейшее взаимовыгодное сотрудничество.

Генеральный директор __________________________________

С сайта: http://arendaexpert.ru/pismo-o-snizhenii-arendnoj-platy/

Оставить комментарий