Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома: правила поведения техника

Для работы технического специалиста по решению проблем многоквартирного дома требуется пройти обучение и освоить данную профессию. Такое образование ведётся на базе с другими востребованными специальностями, но процесс поступления значительно легче. Будущая работа техником не предполагает использование усилий для достижения высоких результатов, однако управляющему многоквартирным домом в процессе работы придётся сталкиваться с чрезвычайными ситуациями, и уметь находить выход из затруднительного положения. Сама профессия управителя дома включает много нюансов, о которых необходимо знать. Подробнее о правилах управления многоквартирного дома — далее в статье.

Навигация по странице

Порядок выбора или изменения способа управления многоквартирным домом

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами ЖК РФ на общем собрании собственников помещений, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45-48 ЖК РФ, обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
  2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
  3. управление управляющей организацией.

Почему «обязаны»? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его ненадлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу, как самого собственника, так и здоровью и имуществу третьих лиц.

Инициатором проведения общего собрания собственников помещений как по вопросу выбора способа управления, так и по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом, может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, в том числе, и представители городской доли собственности в многоквартирном доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст.42 ЖК РФ).

Решение по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более 25% голосов от числа, принявших участие в собрании.

Решение общего собрания о выборе способа управления, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принимал участие в голосовании либо голосовал против.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений данного многоквартирного дома.

Решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать только в суд.

В суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, вправе обратиться должностные лица Государственной жилищной инспекции Санкт- Петербурга, осуществляющие государственный жилищный надзор на территории города.

Только собственник помещения в многоквартирном доме и только в судебном порядке вправе обжаловать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление об обжаловании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может быть подано в суд в течение 6 месяцев (!) со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен (ст. 112 ГПК РФ).

В случае не восстановления судом сроков обжалования принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, любой собственник помещения в доме, не согласный с данным решением, вправе провести новое собрание, на котором поставить на голосование вопрос об отмене принятого на предыдущем собрании решения.

Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали право на выбор способа управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, то согласно ч. 4 ст.161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02. 02. 2006 №75.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.

С сайта: http://procspb.ru/poryadok-vybora-ili-izmeneniya-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Выбор способа управления многоквартирным домом

С 1 марта 2005 года на территории России вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в соответствии с которым только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (независимо от организационного статуса: гражданин, предприятие, муниципалитет, государство) совместно определяют способ управления многоквартирным домом, порядок использования прилегающей территории, перечень требующихся ремонтных работ в доме и их стоимость.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Существует 3 способа управления многоквартирным домом:

  • Непосредственный способ управления
  • Управление товариществом собственников жилья
  • Управление посредством управляющей организации

В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (не заключен договор управления), орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02

Решение вопроса о выборе способа управления находится в исключительной компетенции общего собрания собственников, поэтому выполнить свою обязанность по выбору способа управления собственники смогут только путем проведения общего собрания и принятия на нем необходимых решений.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений:
  • о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,
  • о ремонте общего имущества в многоквартирном доме,
  • о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме,
  • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания;
  • о выборе способа управления многоквартирным домом
  • о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Способы управления: что выбрать?

    1-й способ управления — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

    При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

    При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

    2-й способ управления — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

    При этом способе управления товарищество собственников жилья от своего имени заключает договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

    3-й способ управления — управление управляющей организацией

    При этом способе управления избранной управляющей организацией с каждым собственником помещения и заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений.

    Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

    Обязанности органов местного самоуправления муниципальных образований по организации обеспечения населения качественными жилищно-коммунальными услугами.

    Орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 06. 02.

    2006 г. 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее — Постановление № 75), проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

    С сайта: http://pkgo.ru/region/municipal_economy/upravdom/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

    Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2017-2018 году

    С 2015 году вступил в силу Федеральный закон № 255, который внес ряд изменений в Жилищный кодекс РФ.

    С этого момента такая форма управления многоквартирными домами как непосредственное управление фактически перестала существовать.

    Основной городской жилищный фонд составляют многоэтажки, и соответственно они не попадают в те рамки, в которых можно применить непосредственное управление в многоквартирном доме.

    Для таких домов сейчас законодательно предусмотрены лишь два способа ведения общедомового хозяйства:

    С 2015 года разрешенной форма непосредственного управления осталась только в тех многоквартирных домах, где число квартир не превышает 16-ти.

    Тем не менее, в стране осталось немало старых двухэтажек с небольшим количеством квартир, поэтому говорить о полном исключении такого способа хозяйствования пока нельзя.

    Что представляет собой данная форма управления?

    Это координированная деятельность владельцев жилья в многоквартирных домах, или опосредованного субъекта (привлеченных лиц), которая направлена на то, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия для тех, кто проживает в нем.

    Правила и способы управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

    Разберемся далее, какие плюсы и минусы имеет способ непосредственного управления многоквартирными домами.

    При непосредственной форме управления многоквартирными домами меньше бюрократии и нет административной надстройки как при других формах. В связи с этим управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов.

    Обслуживание жилья при непосредственном управлении происходит силами собственников помещений многоквартирного дома или же подрядными организациями.

    Плюсы этой формы управления в следующем:

    • владельцы сами решают вопросы, которые возникают в связи с содержанием и ремонтом общедомового имущества;
    • снижаются расходы за ЖКУ;
    • собственник не несет ответственность за задолженность соседей перед ресурсоснабжающей организацией;
    • отсутствие коллективной ответственности.

    Минусы же заключаются в следующем:

    • собственники не смогут участвовать в социальных программах;
    • в случае введения дополнительных улучшений расходы ложатся лишь на тех, кто согласен оказать материальную помощь.

    По инициативе собственников помещений в целях управления многоквартирным домом создается некоммерческая организация – Товарищество собственников жилья. В обязательном порядке ТСЖ формирует устав, имеет реквизиты, расчетный счет в банке и печать.

    За товариществом закрепляется ряд обязательств:

    • обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
    • пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
    • создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
    • решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.

    Хозяйствование может также вестись с помощью, выбранной собственниками квартир управляющей компании. Это коммерческая организация, которая в первую очередь ставит перед собой цель извлечение прибыли из чужого имущества.

    Общедомовое имущество: лучшая практика

    Общедомовое имущество включает в себя:

    1. Помещения общего пользования – лестничные площадки, лестницы, чердаки, коридоры, шахты лифта, лифты, другое оборудование, которое используется в обслуживании жилых и нежилых помещений дома.
    2. Крыши.
    3. Ограждающие конструкции. В качестве несущих конструкций выступают балконные плиты, плиты перекрытий, несущие колонны.
    4. Ненесущие конструкции – окна, двери помещений общего пользования, парапеты и перила и прочее.
    5. Земельный участок в пределах границ, указанных в государственном кадастровом учете.
    6. Различного рода оборудование, которое находится внутри многоквартирного дома или за его пределами и обслуживает различные жилые или нежилые помещения в нем.
    7. Другие объекты, которые обслуживают многоквартирный дом и предназначены для его эксплуатации и благоустройства.

    Организация деятельности по управлению включает в себя следующие стандарты:

    1. Прием и хранение технической документации на многоквартирный дом.
    2. Сбор и хранение информации, касающейся собственников и нанимателей помещений, а также тех лиц, которые используют общедомовое имущество на основании договоров.
    3. Вынесение предложений на рассмотрение владельцам жилья по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании. Должен быть сформирован план содержания и ремонта общедомового имущества, список требуемых услуг и работ, расчет финансовых потребностей и источники финансирования. Проводится работа над предложениями по вопросам проведения капремонта.
    4. Рассмотрение общим собранием владельцев вопросов, которые непосредственно связаны с управлением многоквартирного. Собственники помещений должны быть уведомлены о проведении собрания, ознакомлены с материалами, которые будут рассмотрены на предстоящем собрании, подготавливаются помещения для проведения собраний, формы документов, которые необходимы для регистрации участников собрания. Должно быть проведено документальное оформление решений, которые будут приняты в ходе собрания, предоставление принятых решений собственникам помещений.
    5. Выполнение работ и оказание услуг, которые соответствуют решению проведенного собрания. Должны быть заключены договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, по предоставлению ЖКУ, выбраны исполнители работ и услуг, установлены определенные задания для исполнителей, осуществляться контроль над их исполнением, а при выявлении нарушений в обязательствах исполнителей проведена исковая, претензионная работа.
    6. Осуществление взаимодействия с органами местного самоуправления и государственной власти по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.
    7. Осуществление расчетов за услуги и работы, оформление платежных документов, начисление взносов и платежей на оплату расходов на содержание общедомового имущества, ремонтные работы и коммунальные услуги.

    Собственники помещений обеспечивают контроль над исполнением решений, принятых на собрании, повышением комфортности проживания и выполнения установленного перечня работ и услуг.

    Договоры оказания услуг и проведения работ с лицами, кто будет осуществлять их, заключаются на основании решений, которые приняты на собрании жильцов.

    При этом если не все, то большинство собственников должны быть за заключение договора с определенным лицом, оказывающим ремонтные работы и услуги.

    Договоры по предоставлению ЖКУ заключаются индивидуально каждым собственником с организацией, предоставляющей коммунальные услуги.

    Распределение обязанностей между жильцами дома

    При непосредственном управлении применяется три способа распределения обязанностей между собственниками помещений многоквартирного дома:

    1. Обязанности, возникающие при управлении многоквартирным домом, распределяются между всеми собственниками.
    2. На общем собрании путем голосования выбирается лишь один владелец квартиры в МКД, который должен будет представлять интересы всех собственников.
    3. Также, таким образом, может быть выбран и тот, кто не проживает в данном доме, но который вызывает доверие у жильцов дома, и они хотят его видеть свои представителем. Ему предоставляется доверенность, по которой он может действовать с определенными целями, представляя интересы собственников жилья в многоквартирном доме.

    Правила и системы осуществления деятельности по обслуживанию и эксплуатации многоквартирным домом

    Владельцы квартир самостоятельно заключают договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.

    Каждый владелец заключает индивидуально договор с такими организациями и отвечает только за себя, в этом случае отсутствует коллективная ответственность. Потребление же ЖКУ на общедомовые нужды остается без контроля.

    Жильцы сами определяют на какие нужды потратить финансовые средства и в каком количестве, какие именно подрядные организации выбрать для проведения работ.

    При непосредственном управлении собственники многоквартирного дома сообща выбирают подрядчика, который проведет в их доме необходимые работы и могут вместе следить за ходом проведения работ, их качеством, и чтобы они были выполнены в требуемые сроки.

    Плюсом является то, для жильцов дома остается прозрачным использование их финансовых средств, которые они вложили в проводимые работы.

    Минусом при этой форме управления является то, что может присутствовать несогласованность в принятии решений по проведению работ у собственников жилья в МКД.

    Личные интересы и нужды у собственников могут различаться, что часто и происходит на деле, и в таком случае сложно прийти к консенсусу.

    С сайта: http://terrafaq.ru/kommunalnoe-hozyaystvo/upravlenie/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

    Непосредственное управление многоквартирным домом — плюсы и минусы?

    То, в каком состоянии будет находиться ваш многоквартирный дом (МКД), благополучное и комфортное существование жильцов этого дома, зависит в первую очередь от схемы управления многоквартирным домом, выбранной жителями и собственниками данного дома.

    Так, например, грамотно выбранная схема управления домом позволит собственникам квартир и жильцам регулировать оплату, вносимую за услуги коммунальных служб.

    Мы рассмотрим одну из эффективных систем управления МКД, представляющую собой непосредственное управление многоквартирным домом.

    Этот способ управления подразумевает, что владельцы квартир подписывают договора на обслуживание со всеми требуемыми инстанциями. Если дом насчитывается более дюжины квартир, то в обязанность жильцов входит необходимость заручиться обслуживанием общего имущества, его ремонтом, подписав договор с профессиональной обслуживающей компанией.

    Общим собранием жильцов определяется, каким образом будут распределяться, и как будут закреплены управленческие обязанности:

    • Добровольное участие в управлении каждого из владельцев жилья;
    • Всеми правами и полномочиями наделяется один официальный представитель;
    • Интересы жильцов представляет уполномоченный, которого пригласили со стороны.

    Как перейти на непосредственное управление многоквартирным домом?

    1. Формирование инициативной группы

    Любое дело само собой не начнется, всегда есть те, кто двигает его с места. Организация управления домом – не станет исключением.

    Среди жильцов дома всегда найдутся те, кто с радостью охотно возьмет на себя обязанности координирующего центра, способного подготовить все необходимое для реализации поставленной цели. Иногда это люди, которые живут рядом, например, в одном подъезде. А может быть, это незнакомые до поры, но близкие по духу люди.

    Их задачей становится составление списка владельцев квартир, проведение агитационно-разъяснительной работы, привлечение как можно большего числа жильцов. Оповещение о проведении первого организационного собрания лучше проводить письменно, указав время и место проведения.

    2. Проведение общего собрания собственников жилья

    Чтобы утвердить форму управления домом, нужно решение, общее для исполнения всеми собственниками. Для этого или собирается всеобщий сбор собственников жилья, либо же предлагается заполнить анкеты, ответив на заданные вопросы.

    Для кворума участие в опросе должны принять половина или больше из собственников дома. Основные пункты, которые необходимо обговорить: подтверждение общего согласия на переход к самостоятельному управлению домом, принятие кандидатуры официального представителя, создание представительского органа, заключение договоров на обслуживание.

    3. Выбор организаций, обслуживающих дом

    Каждый из жильцов должен заключить индивидуальный договор с целью предоставления услуг подачи газа, воды и электричества. В том случае, когда общим решением жильцов все полномочия принял на себя один человек, он вправе заключить все договора (от имени собственников дома). Для этих целей ему нужно будет иметь копии протоколов общего собрания, подтверждающие переход к самостоятельному управлению, предоставление ему полномочий и прав для представления общих интересов, копия техпаспорта дома, написать заявление на заключение договоров, доверенности, заверенные нотариально.

    Именно таким образом заключаются все договора. В домах, насчитывающих менее 12 квартир, жильцы справляются с обслуживанием своими силами. Во всех прочих случаях, деньги, которые заплачены за услуги, поровну делятся между всеми жильцами.

    Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

    • Оплата за коммунальные услуги осуществляется напрямую, в организации, которые их оказывают;
    • Оплата кристально прозрачна, теряется возможность накрутки или приписки лишних сумм;
    • За возникающие долги в ответе сами должники, исключены ситуации, когда остальные жильцы обязаны расплачиваться за них;
    • Все дополнительные услуги предоставляются ровно на уплаченную сумму;
    • Фирмы, оказывающие услуги, обеспечивают их в условиях договора, не требуя лишних трат.

    Есть ли минусы при непосредственном управлении МКД?

    • Человек, взявший на себя ответственность управления, делает это безвозмездно. А забот у него будет довольно много;
    • Исключается возможность получения денег на социальные программы, например, обустройство детской площадки, капитальный ремонт;
    • При желании ввести дополнительные улучшения, например, пригласить консьержа, украсить подъезд и прочее, затраты целиком ложатся на плечи добровольцев, несогласные имеют полное право отказаться от материального участия;
    • При наличии муниципального жилья в доме, на собрание обязательно приглашаются наймодатели, имеющие право голосовать наравне со всеми.

    Кстати, последние пять лет всероссийским порталом «Городское хозяйство и ЖКХ» выпускался ежемесячный журнал «Управление Многоквартирным Домом», интересный в первую очередь для руководителей управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и их объединений.

    В журнале публиковались: практические методики по управлению многоквартирными домами; советы и рекомендации по эффективному взаимодействию управляющих организаций, органов власти, собственников жилых помещений и ресурсоснабжающих организаций; раскрывались аспекты бухгалтерского учета и налогообложения при управлении многоквартирными домами; интересные комментарии экспертов к законодательным и нормативным актам, касающихся регулирования управления МКД; а также судебная практика.

    С сайта: http://www.papajurist.ru/real-estate/neposredstvennoye-upravleniye-mnogokvartirnym-domom/

    Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

    При таком способе управления Домом каждый собственник помещения, от своего имени, заключает договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения с организациями, предоставляющими такие услуги для своей собственной квартиры. Оплату за предоставленные услуги он производит сам в размере и сроки, оговариваемые в заключенных договорах.

    Но кроме всего каждый собственник обязан нести расходы по содержанию общего имущества Дома. Для этого необходимо заключить договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества Дома. Такое решение принимается на Общем собрании. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. То есть, уборка подъездов, вывоз бытового мусора, обслуживание лифтов, обслуживание электропроводки в подъездах, проведение косметического ремонта подъездов, содержание придомовой территории и другие виды работ осуществляются по договорам заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

    Такие договора может заключать один из собственников помещений, на основании решения Общего собрания и имеющий доверенность, выданную в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в Доме. Он же будет принимать качество и полноту выполненных работ, и производить их оплату. Таким человеком может быть любой собственник помещения, у которого есть желание быть хозяином в доме, которого все знают и доверяют. Бесплатно, конечно же, он работать не будет. Общему собранию при решении вопроса по выбору такого человека необходимо определить и размер вознаграждения за его работу.

    Поскольку ремонтные работы в Доме проводятся не часто, по мере необходимости, то договора заключаются разово и взносы на их проведение с собственников помещений собираются в разовом порядке. Это наиболее целесообразно, так как при длительном накоплении средств на счете есть риск, что деньги обесценятся в результате инфляции.

    С сайта: https://tomsk.gov.ru/rekomendatsii-po-upravleniyu-mnogokvartirnym-domom-control

    НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

    Является одним из способов управления домом и регламентируется статьей 164 Жилищного Кодекса РФ.

    Такой способ управления эффективен в небольших многоквартирных домах, и может быть выбран в домах, количество квартир в которых не превышает 30. 

    При непосредственном управлении собственники помещений в многоквартирном доме сообща решают все вопросы, связанные с содержанием и использованием общего имущества.

    Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

    Вопросы предоставления коммунальных услуг в виде водоснабжения, водоотведения, электро-, тепло-, и газоснабжения в домах с непосредственным управлением каждый собственник помещения  решает самостоятельно, то есть договоры с ресурсоснабжающими организациями собственник помещения заключает самостоятельно.

    Способы управления и содержания общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении:  

    Собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, а также сами (своими силами) выполняют работы по обслуживанию и ремонту общего имущества.

    Собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, а для выполнения всех или части работ по обслуживанию и ремонту общего имущества заключают договоры с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы; 3. Собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, для отношений с третьими лицами выбирают уполномоченное лицо (одного из собственников помещений в доме или иное лицо), которое на основании доверенности в письменной форме заключает договор (договоры) на работы по обслуживанию и ремонту общего имущества.

         Плюсы данного способа управления многоквартирным домом:
    1. оплата коммунальных услуг производится непосредственно поставщику, каждый собственник знает, что оплачивает деньги лицу, реально оказавшему ему эту услугу- оплата коммунальных услуг без наценки, поскольку отсутствует посредник.
    Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации

    С сайта: http://xn--80abf5bdbclbh7lc.xn--p1ai/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

    Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным жилым домом

    В статье 161 Жилищного кодекса РФ указано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

      • соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
      • безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
      • доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
      • соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
      • постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

      В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

      1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
      2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
      3. управление управляющей организацией.

      Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме; такое решение является обязательным для всех.

      Согласно п. 3 ст.45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

      Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников.

      При непосредственном управлении жилым домом собственники самостоятельно осуществляют свои права по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, инициативным образом формируют все договорные отношения, участвуют во всех организационно-управленческих процедурах.

      Данный способ управления предусмотрен п.1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ и предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание, поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т.

      Ремонтно-эксплуатационные договоры (пункт 1 ст. 164 ГК РФ) – направлены на обеспечение общих потребностей или общих интересов всех собственников по содержанию в надлежащем порядке имущества дома (договоры обслуживания внутридомовых инженерных систем, по уборке, вывозу мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т.

      Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.

      По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

      Договор по оказанию услуг и выполнению работ, направленный на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, должен заключаться собственниками жилых помещений на основании решения их общего собрания.

      Стороной в таких договорах выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Под большинством в данном случае следует понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более 50%. В таком случае от имени всех собственников может действовать и один из них, но на основании решения общего собрания или на основании доверенностей, выданных всеми собственниками.

      Ресурсоснабжающие договоры – это договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, которые в этом случае будут носить индивидуальный характер и должны заключаться каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

      Такая система договорных связей основана на Правилах предоставления гражданам коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства от 06 мая 2011 г. 354, предусматривающих, что обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями.

      В этом случае ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения, несёт ресурсоснабжающая организация.

      Граница ответственности за обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должна быть установлена в вышеуказанных договорах. Обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должно обеспечиваться ресурсоснабжающей организацией, а внутридомовых инженерных систем – будет являться непосредственной обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме, и должно будет реализовываться собственниками самостоятельно, либо лицами, привлекаемыми ими по отдельному договору подряда.
      В пункте 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08. 2006 № 491, установлено, что лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

      Плюсы и минусы непосредственной формы управления многоквартирным домом

      Преимущества непосредственной формы управления многоквартирным домом

      1. Главное достоинство непосредственной формы управления многоквартирным домом в том, что функция управления своим жильем сохраняется за собственниками, а не передается какой-то организации.

      Ситуация, в которой решение на проведение каких-либо работ по дому может быть принято без ведома собственников, исключена.

      Существенным моментом является запрет на применение “котлового метода”, при котором средства одного многоквартирного дома могут пойти на нужды другого. Выгода от непосредственного управления наиболее явно проявляется именно для добросовестных собственников помещений многоквартирного дома, поскольку делает возможным сохранить денежные средства собственников, предназначенные на содержание и ремонт общедомового имущества.

      При осуществлении управления жилыми домами управляющая компания не может отказать поставщику в оплате коммунального ресурса даже в части средств, не поступивших фактически от потребителя ресурса. Это связано с тем, что в отношениях с поставщиками коммунальных услуг управляющая компания является коммерческой организацией со всеми вытекающими из этого статуса последствиями.

      Поэтому для того, чтобы избежать накопления долга за коммунальные услуги и последующего отключения от ресурсоснабжения всего дома, управляющая компания вынуждена направлять на оплату долга за коммунальные услуги денежные средства, поступившие на статьи расходов за содержание и ремонт жилья. Это приводит к тому, что при необходимости проведения текущего ремонта для благоустройства прилегающей территории денег на соответствующих статьях в достаточном количестве не оказывается. Переход на непосредственное управление позволит избежать таких ситуаций.

      Еще одно преимущество – собственники на равных взаимодействуют с ресурсоснабжающими организациями Наличие у каждого собственника индивидуального договора холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, отопления с ресурсоснабжающими организациями служит своего рода защитой от применения этими организациями санкций в виде прекращения подачи коммунальных ресурсов для целого дома в связи с наличием задолженности у жильцов дома, как это может произойти, когда дом обслуживает жилищная управляющая компания.

      При непосредственном управлении такого рода санкции применяются лишь в отношении неплательщика, но никак не всего дома. У собственников появляется возможность требования перерасчётов за предоставленные услуги ненадлежащего качества или не в полном объёме непосредственно у ресурсоснабжающей организации, минуя посредника в лице управляющей компании, что облегчает решение таких вопросов.

      Непосредственное управление многоквартирным домом наиболее экономное, т.к. отсутствуют расходы на содержание управленческого аппарата.

      Недостатки непосредственной формы управления многоквартирным домом

      Существенный недостаток непосредственного управления многоквартирным домом состоит в том, что объем работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома может быть значительным, и одному человеку, уполномоченному собственниками дома, будет сложно контролировать объем и качество выполненных работ по ремонту и содержанию дома. Эффективно непосредственно управлять домом можно, если он небольшой и технически в хорошем состоянии.

      Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. Найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, сложно.

      Законом предусмотрены одинаковые обязанности по ремонту и содержанию дома независимо от способа управления домом. Деньги из городского, регионального или федерального бюджета, на капитальный ремонт дома, находившегося в непосредственном управлении, получить очень сложно, т.

      ТСЖ и домам, находившимся в управлении управляющей организации. Законодательством не предусмотрено выделение денежных средств на капитальный ремонт дома за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства при непосредственной форме управления многоквартирным домом. Это значит, что для старых домов непосредственное управление наименее приемлемо, поскольку требует больших капиталовложений на ремонт общего имущества.

      3Поскольку собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, это приводит к дополнительным затратам времени и сил.

      2. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала на доме управляющая организация, и ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация. Однако это не так.

      В соответствии с действующим законодательством жилищная управляющая компания несет ответственность даже за те работы, которые не прописаны в ее договоре с собственником. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. Если речь идет о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-то работы собственники дома могут только через суд.

      Также управляющая организация обязана выполнять работы, например, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

      5. Законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей. Не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества, не определены периодичность и форма отчета управляющей организации.

      6. Не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

      Таким образом, необходимым условием реализации непосредственного управления является высокая активность самих жителей. Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы.

      Если собственники дома считают, что результаты голосования за переход на непосредственное управление являются недостоверными, они могут обратиться за защитой своих интересов в Прокуратуру или в суд. При этом будут запрошены протоколы общего собрания собственников многоквартирного дома и бюллетени для голосования на предмет выявления фальсификаций. Если в ходе проверки будет выявлены, что результаты голосования не соответствуют действительности, решение общего собрания собственников многоквартирного дома о переходе на непосредственное управление будет отменено как незаконное.

      С сайта: http://www.mibs-vlz.ru/pravovoy-ugolok/preimuschestva-i-nedostatki-neposredstvennogo-upravleniya-mnogokvartirnim-zhilim-domom

      Что включает в себя понятие «управление многоквартирным домом»?

      Что включает в себя понятие «управление многоквартирным домом»? Какие существуют способы управления?

      В каждом многоквартирном доме имеется общее имущество, находящееся в общей долевой собственности у собственников помещений (как жилых, так и нежилых) пропорционально общей площади принадлежащих им помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на такое помещение, не может быть выделена в натуре.

      В соответствии с ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) от 29. 12. 2004 года №188-ФЗ собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В ст. 161 ЖК РФ указано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

      В соответствии с ст. 39 и 156 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регламентируют состав общего имущества, требования к его содержанию, несение собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок контроля за содержанием такого имущества.

      Правила достаточно широко определили, что относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Сюда включены помещения общего пользования – помещения, не являющиеся частями квартир предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения и др.

      Кроме того, для инженерно — коммуникационных систем четко определены границы общего имущества как внешние, так и внутри помещений, а также границы эксплуатационной ответственности при наличии приборов учета. Земельный участок, сформированный под многоквартирный дом, должен быть поставлен на кадастровый учет в предусмотренном законом порядке.

      Правилами указано, что общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность и здоровье граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного и иного имущества, доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, а также помещениями общего пользования и земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.

      Кроме того, содержание общего имущества должно обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, постоянную готовность инженерных коммуникаций для предоставления коммунальных услуг и соблюдение законных прав и интересов собственников помещений и иных лиц.

      Для обеспечения таких характеристик общего имущества Правилами предусмотрены следующие мероприятия: осмотр общего имущества ответственными лицами с оформлением акта осмотра, на основании которого собственниками помещений или ответственными лицами принимается решение о соответствии или несоответствии общего имущества перечисленным характеристикам, обеспечение освещения, требуемой температуры и влажности в помещениях общего пользования, уборку помещений общего пользования и вывоз отходов, обеспечение соблюдения мер пожарной безопасности, уход и содержание в надлежащем состоянии элементов озеленения и благоустройства.

      ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей компанией.

      Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время только на основании решения общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      При обеспечении надлежащего содержания общего имущества с привлечением управляющей компании, собственникам необходимо заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив также вправе привлечь для управления многоквартирным домом управляющую организацию, заключив с ней договор управления.

      По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме (органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

      При непосредственном управлении многоквартирным домом, собственникам помещений многоквартирного дома необходимо заключить договор о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими такие услуги и выполняющими такие работы. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

      В случае создания в соответствии с Жилищным кодексом РФ товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений имеют право стать членами указанных организаций, либо заключить договор о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

      На общем собрании собственники помещений обязаны утвердить необходимый перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов утвержден постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170. Определяемый впоследствии размер платы за содержание и ремонт общего имущества должен соответствовать принятому перечню.

      Кроме того, собственники помещений на общем собрании принимают решение о необходимости проведения текущего или капитального ремонта многоквартирного дома. Текущий ремонт проводится в целях предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей общего имущества и его частей.

      В случае, если органом власти, уполномоченным осуществлять контроль за сохранностью жилищного фонда, будет вынесено решение о том, что многоквартирный дом достиг предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, собственниками помещений может быть принято решение о проведении капитального ремонта общего имущества, в том числе с заменой элементов общего имущества.

      Орган местного самоуправления вправе провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения такого конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

      Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

      С сайта: http://rynokzhilia.ru/chto-vklyuchaet-v-sebya-ponyatie-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

      Оставить комментарий